증축 대수선 허가 미신고 이행강제금 부과

 

 

증축·대수선, 깜빡하고 신고 안 했다가 '이행강제금 폭탄'? 💣 미리 알아두세요!

안녕하세요! 오늘은 우리 집을 더 넓고 편리하게 만들고 싶어서 진행하는 증축이나 대수선에 대해 이야기해 보려고 해요. 그런데 이 과정에서 꼭 지켜야 할 절차를 놓치면 정말 생각지도 못한 큰 비용, 바로 '이행강제금'이라는 벌금을 맞을 수도 있답니다! 😭 이게 도대체 뭐고, 왜 이렇게 무서운 건지, 어떻게 대처해야 하는지 한번 자세히 알아볼까요?

서론: 집 고치려다 이게 웬 날벼락?!

증축? 대수선? 그게 뭐길래 허가를 받아야 하죠?

먼저, 증축은 기존 건물의 바닥 면적이나 높이를 늘리는 공사를 말하고요, 대수선은 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등을 수선하거나 변경하는 큰 공사를 의미해요. 이런 공사들은 건물의 안전과 직결되고, 주변 환경에도 영향을 줄 수 있기 때문에 함부로 진행해서는 안 돼요. 그래서 건축법에서는 이런 공사를 하기 전에 반드시 허가를 받거나 신고를 하도록 규정하고 있답니다. 안전하고 올바른 건축 문화를 위해서 꼭 필요한 절차라고 할 수 있습니다.

"괜찮겠지" 안일한 생각, 큰 코 다칠 수 있어요!

"에이, 조금 고치는 건데 뭐 문제 있겠어?" 혹은 "나중에 신고하지 뭐~" 이렇게 가볍게 생각하시는 분들, 정말 조심해야 해요! 법에서 정한 절차를 무시하고 공사를 진행하면 단순히 벌금만 내는 걸로 끝나지 않을 수도 있거든요. 생각보다 훨씬 더 복잡하고 골치 아픈 상황에 처할 수 있습니다.

이행강제금이 뭐길래 이렇게 무서운 건가요?

이행강제금이란, 법을 위반한 상태를 바로잡으라는 시정명령을 내렸는데도 이를 이행하지 않을 경우, 그 의무 이행을 강제하기 위해 부과하는 금전적인 제재를 말해요. 쉽게 말하면 "말 안 들으면 돈으로 혼쭐내주겠다!" 이런 거죠. ^^; 중요한 건, 이행강제금은 한번 내고 끝나는 게 아니라, 위반 사항이 시정될 때까지 반복해서 부과될 수 있다는 점이에요! 정말 무섭죠?

허가/신고 없이 공사하면 벌어지는 일들

허가나 신고 없이 증축이나 대수선을 진행하다 적발되면 어떤 일들이 벌어질까요? 단순히 이행강제금만 걱정해야 할까요? 천만에요! 더 심각한 상황들이 기다리고 있을 수 있어요.

단순 벌금? 아니, 공사 중지부터 철거 명령까지?!

허가권자(시장, 군수, 구청장 등)는 위반 건축물에 대해 공사를 즉시 중지하라고 명령할 수 있어요 (「건축법」 제79조 제1항). 여기서 그치지 않고, 상당한 기간을 정해서 건물을 해체 하거나 개축, 증축, 수선 하라고 명령할 수도 있고요, 심지어는 건물의 사용 자체를 금지 하거나 제한하는 조치까지 내릴 수 있습니다! 멀쩡히 지어놓은 건물을 다시 부숴야 하거나, 아예 사용하지 못하게 될 수도 있다는 말이에요. 정말 상상만 해도 끔찍하죠?!

영업이나 다른 허가도 막힐 수 있다고요?

만약 위반 건축물에서 어떤 영업을 하려고 하거나, 다른 법령에 따른 허가, 면허, 인가 등을 받아야 하는 경우, 허가권자는 해당 기관에 "이 건물 문제 있으니 허가 내주지 마세요!" 라고 요청할 수 있어요 (「건축법」 제79조 제2항). 즉, 불법 건축물이라는 꼬리표 때문에 다른 합법적인 활동까지 제약을 받을 수 있다는 겁니다.

건물 대장에도 '위반 건축물' 딱지가 붙어요!

시정명령을 받게 되면, 우리 집의 주민등록등본과 같은 '건축물대장'에도 이 사실이 기록돼요 (「건축법」 제79조 제4항). 건축물대장에 '위반 건축물'이라는 표시가 떡하니 찍히는 거죠. 이건 나중에 집을 팔거나 담보 대출을 받을 때 큰 불이익으로 작용할 수 있습니다. 누가 문제 있는 건물을 선뜻 사려고 하거나 담보로 잡아주려고 하겠어요?

무시무시한 이행강제금, 얼마나 나올까요?

자, 이제 가장 궁금해하실 이행강제금 액수에 대해 알아볼 시간이에요. 이게 정말 만만치가 않답니다. 계산 방식도 조금 복잡해요.

계산 방식이 복잡해요! 위반 내용 따라 천차만별!

이행강제금은 위반 내용에 따라 크게 두 가지 기준으로 나뉘어 부과돼요 (「건축법」 제80조 제1항). 어떤 부분을 위반했는지에 따라 적용되는 기준과 비율이 달라지니 주의 깊게 봐야 합니다.

건폐율/용적률 초과, 무허가/미신고 시

만약 건폐율(대지 면적 대비 건물 바닥 면적 비율)이나 용적률(대지 면적 대비 건물 연면적 비율)을 초과해서 지었거나, 아예 허가나 신고 없이 건물을 지었다면요? 이때는 위반한 면적(제곱미터)에 해당 건축물 1제곱미터당 시가표준액의 50% 에 해당하는 금액을 곱한 값 이하의 범위에서, 위반 내용의 심각성에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 다시 곱해서 이행강제금을 산정해요 (「건축법」 제80조 제1항 제1호). 시가표준액은 공시지가와 비슷한 개념인데, 금액이 꽤 클 수 있어서 이행강제금도 상당한 액수가 나올 수 있어요.

그 외 위반 사항일 때

위 경우가 아닌 다른 건축법 위반 사항들, 예를 들어 조경 의무를 위반했거나 높이 제한 규정을 어겼을 때는요? 이때는 해당 건축물의 시가표준액 총액의 10% 범위 안에서, 위반 내용에 따라 대통령령 별표 15에서 정하는 금액을 부과합니다 (「건축법」 제80조 제1항 제2호). 이것도 결코 적은 금액은 아니죠.

한번 내면 끝? 아니죠! 계속 부과될 수 있어요!

가장 무서운 점! 이행강제금은 시정명령을 이행할 때까지 1년에 2회 이내 에서, 해당 지자체의 조례로 정하는 횟수만큼 반복해서 부과될 수 있다는 거예요 (「건축법」 제80조 제5항). 즉, 한번 걸렸다고 끝나는 게 아니라, 위반 상태를 해결하지 않으면 매년 두 차례까지 계속해서 이행강제금 고지서가 날아올 수 있다는 뜻입니다! 정말 빚더미에 앉을 수도 있겠어요. ㅠㅠ

이행강제금, 줄이거나 피할 방법은 없을까요?

이미 시정명령을 받고 이행강제금 부과 예고까지 받았다면 어떻게 해야 할까요? 혹시 줄이거나 피할 방법은 없을까요?

억울하다면? 이의제기 방법!

만약 부과된 이행강제금 처분이 부당하다고 생각된다면 가만히 있을 수는 없죠! 이행강제금 부과 처분은 행정처분에 해당하기 때문에, 행정심판 이나 행정소송 을 제기해서 다툴 수 있어요. 법적인 절차를 통해 처분의 취소나 무효 확인을 구할 수 있으니, 억울한 점이 있다면 전문가와 상담하여 대응 방법을 찾아보는 것이 좋습니다.

주거용 건물 특례: 작은 집은 좀 봐주기도 해요

다행히도, 서민들의 주거 안정을 위해 약간의 예외 규정이 있어요. 연면적 60제곱미터 이하의 작은 주거용 건물(공동주택은 세대 면적 기준)이거나, 특정 위반 사항(예: 사용승인 미필, 조경 위반, 높이 제한 위반 등)에 해당하면, 원래 계산된 이행강제금의 75% 범위 내에서 지자체 조례로 정하는 금액으로 감액될 수 있어요 (「건축법」 제80조 제1항 단서). 모든 경우에 해당하는 건 아니지만, 조금이나마 부담을 덜 수 있는 길은 있는 셈이죠.

감경 규정: 농업 시설, 특정 상황 고려

그 외에도 이행강제금을 감경받을 수 있는 경우가 있어요 (「건축법」 제80조의2). * 축사 같은 농업용·어업용 시설 (500㎡ 이하, 수도권 외 지역은 1000㎡ 이하)은 부과될 금액의 5분의 1 을 감경받을 수 있습니다. * 위반 동기나 범위, 시기 등을 고려해서 특별한 사정이 있다고 인정되는 경우 (단, 매우 중대한 위반은 제외)에는 최대 2분의 1 까지 감경될 수도 있어요. 이건 구체적인 기준이 시행령에 정해져 있으니 확인이 필요합니다.

중요한 건! 위반 상태를 빨리 해소하는 거예요!

가장 중요한 점은, 시정명령을 받았다면 최대한 빨리 위반 사항을 고치는 거예요. 위반 상태를 해소하면 새로운 이행강제금 부과는 즉시 중단 됩니다 (「건축법」 제80조 제6항). 하지만! 이미 부과된 이행강제금은 내야 한다는 점, 꼭 기억해주세요! 그러니 최대한 빨리 문제를 해결하는 것이 금전적인 손해를 줄이는 지름길입니다.

마무리: 미리 알고 대비하는 지혜

어떠셨나요? 증축이나 대수선 시 허가나 신고 절차를 지키는 것이 얼마나 중요한지, 그리고 이를 어겼을 때 어떤 무서운 결과가 따르는지 조금 감이 오시나요?

"설마 나한테?" 하는 생각은 금물!

"나는 괜찮겠지", "이 정도는 넘어가 주겠지" 하는 안일한 생각은 정말 위험해요! 법은 생각보다 엄격하고, 한번 문제가 생기면 해결하는 과정이 너무나도 힘들고 비용도 많이 들 수 있습니다.

꼭 전문가와 상담하고 절차를 지키세요!

내 집을 더 좋게 만들려는 좋은 의도가 예상치 못한 문제로 이어지지 않도록, 공사를 시작하기 전에 반드시 건축사 등 전문가와 상담하고, 필요한 허가나 신고 절차를 꼼꼼히 확인하고 진행하시길 바랍니다. 조금 번거롭더라도 이것이 결국 시간과 돈을 아끼는 가장 확실한 방법이에요! 꼭이요! ^^