주택 증축 대수선 허가 신고 절차 서류
내 집, 더 넓고 새롭게! 증축·대수선 시작 전 알아야 할 것들 ^^
안녕하세요! 살다 보면 집이 좀 더 넓었으면~ 하는 생각, 다들 한 번쯤 해보셨을 거예요. 아이들이 커가면서 방이 더 필요하거나, 나만의 서재나 작업 공간을 갖고 싶을 수도 있고요. 혹은 집이 오래되어 구조적으로 보강이 필요한 경우도 있겠죠? 이렇게 기존 주택의 면적을 늘리거나 주요 구조부를 크게 손보는 것을 각각 '증축'과 '대수선'이라고 부른답니다.
증축? 대수선? 뭐가 다른가요?
간단히 말해 증축 은 건축 면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 거예요. 방을 하나 더 만들거나 옥탑방을 올리는 등이 해당되겠죠? 반면 대수선 은 건물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것을 말해요. 면적이 늘어나지 않더라도 건물의 중요한 부분을 고치는 거죠! 예를 들어 내력벽 면적을 30제곱미터 이상 수선하거나 기둥을 세 개 이상 수선하는 경우가 대수선에 해당해요.
허가 vs 신고, 우리 집은 어디에 해당될까요?
자, 그럼 증축이나 대수선을 하려면 무조건 복잡한 절차를 거쳐야 할까요? 꼭 그렇지만은 않아요! 공사의 규모나 내용에 따라 '허가'를 받아야 하는 경우가 있고, 비교적 간편한 '신고'만으로 가능한 경우도 있답니다.
일반적으로 규모가 큰 증축이나 대수선은 허가 대상이에요. 하지만! 바닥면적 합계 85제곱미터 이내의 증축(단, 3층 이상 건물은 증축 면적이 연면적의 1/10 이내여야 해요!)이나, 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건물의 대수선, 주요 구조부 해체가 없는 일정 규모 이하의 대수선 등은 신고 로 가능할 수 있어요. 우리 집 공사가 어디에 해당하는지 미리 확인하는 게 중요하겠죠?!
복잡한 절차, 왜 필요할까요?
"아니, 내 집 내가 고치는데 왜 이렇게 복잡해?" 라고 생각하실 수도 있어요. 하지만 이런 절차는 우리 모두의 안전과 직결된 문제랍니다. 건물의 구조 안전을 확인하고, 관련 법규(건축법, 국토계획법 등)를 준수하는지 점검해서 무분별한 공사로 인한 위험을 예방하기 위한 최소한의 안전장치라고 생각하시면 좋아요. 또, 이 과정을 통해 나중에 재산권을 행사할 때 불이익이 생기는 것을 막을 수도 있고요!
꼼꼼 체크! 증축·대수선 '허가' 절차와 서류
자, 그럼 먼저 규모가 큰 공사에 필요한 '허가' 절차부터 알아볼까요? 증축이나 대수선을 하려는 거의 모든 경우가 해당된다고 보시면 돼요.
허가, 누가 받아야 하나요?
주택을 증축하거나 대수선하려는 건축주 본인이 받아야 해요. 허가는 해당 주택이 위치한 지역의 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장)에게 신청해야 한답니다. 이분들을 '허가권자'라고 불러요.
허가 신청, 이렇게 준비하세요!
허가를 받으려면 '건축·대수선·용도변경(변경)허가 신청서' 라는 서류를 작성해야 해요. 여기에 몇 가지 중요한 서류들을 첨부해서 허가권자에게 제출해야 하는데요, 요즘은 전자 문서 제출도 가능해서 편리해졌어요!
서류 준비, 이것만은 꼭!
허가 신청 시 필요한 대표적인 서류들을 알려드릴게요. 생각보다 꼼꼼히 챙겨야 할 것들이 많답니다!
- 대지 관련 서류: 건축할 대지의 범위와 소유권을 증명하는 서류가 필요해요. 보통 토지등기사항증명서를 통해 확인하는데, 허가권자가 행정정보 공동이용으로 직접 확인할 수도 있어요. 만약 국유지나 공유지가 포함되어 있다면, 해당 관리청이 매각이나 양여를 확인한 서류가 필요할 수도 있고요.
- 설계 도서: 건축사사무소에서 작성한 설계 도면이 필요해요. 배치도, 평면도, 입면도, 단면도 등 건축법 시행규칙 별표 2에서 정한 도서들이 포함돼요. 사전결정을 받았다면 일부 서류는 생략될 수 있어요.
- 관련 법령 서류: 건축 허가를 받으면 개발행위허가(국토계획법), 산지전용허가/신고(산지관리법), 농지전용허가/신고(농지법), 도로점용허가(도로법) 등 다른 법령에 따른 인허가나 신고가 의제 처리되는 경우가 많아요! (무려 20가지가 넘어요!) 이를 위해 해당 법령에서 요구하는 신청서나 구비 서류가 있다면 함께 제출해야 할 수도 있어요.
이 외에도 경우에 따라 대지 사용 권한 증명 서류, 공유자 동의서(지분 80% 이상 동의 필요!), 사전결정서 등이 추가로 필요할 수 있으니 미리 확인하는 것이 중요해요.
허가 받으면 끝? 아니죠!
허가를 받았다고 해서 모든 게 끝난 건 아니에요! 허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사를 시작해야 하고요 (정당한 사유가 있으면 1년 연장 가능!), 만약 공사를 시작했더라도 완료가 불가능하다고 판단되거나, 착공 전에 경매 등으로 대지 소유권을 잃고 6개월이 지나면 허가가 취소될 수도 있으니 유의해야 합니다! 허가 없이 공사하면 3년 이하 징역 또는 5억 원 이하 벌금(도시지역 외는 2년 이하 징역 또는 1억 원 이하 벌금)에 처해질 수 있으니 절대! 안 돼요!
간단할 수도 있어요! 증축·대수선 '신고' 절차와 서류
모든 증축·대수선이 복잡한 허가를 받아야 하는 건 아니라고 말씀드렸죠? 비교적 소규모 공사는 '신고'만으로 가능해요!
우리 집은 '신고' 대상일까?
다음과 같은 경우라면 허가 대신 신고를 할 수 있어요.
- 바닥면적 합계 85제곱미터 이하 의 증축 (단, 3층 이상 건축물은 증축 면적이 기존 연면적의 1/10 이내여야 해요!)
- 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만 인 건축물의 대수선
- 주요 구조부(기둥, 보, 내력벽, 주계단 등)의 해체가 없는 일정 규모 이하의 대수선 (예: 내력벽 면적 30㎡ 미만 수선, 기둥/보/지붕틀 각각 3개 미만 수선 등)
우리 집 공사가 여기에 해당한다면 절차가 훨씬 간편해질 수 있겠죠?!
신고, 어떤 서류가 필요한가요?
신고 절차는 허가보다 간소해요. '건축·대수선·용도변경신고서' 에 필요한 서류를 첨부해서 제출하면 되는데요, 주로 다음과 같은 서류들이 필요해요.
- 간소화된 설계 도서: 배치도, 평면도, 입면도, 단면도 등 허가 때보다는 간단한 도면을 요구하는 경우가 많아요. 표준설계도서를 활용하면 더 간편해질 수도 있고요.
- 대지 관련 서류: 허가 때와 마찬가지로 대지의 범위, 소유권 또는 사용권을 증명하는 서류가 필요해요.
- 기타 서류: 구조안전 확인 대상이라면 구조도나 구조계산서가 필요할 수 있고, 허가와 마찬가지로 의제 처리되는 인허가 관련 서류가 필요할 수도 있어요.
신고 서류가 접수되고 내용에 문제가 없으면, 허가권자는 '건축·대수선·용도변경 신고필증' 을 교부해 줄 거예요. 신고 없이 공사하거나 거짓으로 신고하면 5천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있으니 주의하세요!
신고 시 주의사항!
신고를 했다고 해서 바로 공사를 시작할 수 있는 건 아니에요! 신고 수리가 완료되어 신고필증을 받은 후에 공사를 시작해야 하고요, 신고를 한 날로부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 신고 효력이 없어져요. (물론, 정당한 사유가 있다면 1년 연장 가능!)
공사 중 변경사항 & 꼭 챙겨야 할 수수료!
공사를 하다 보면 계획이 조금씩 바뀌는 경우가 생길 수 있죠? 그리고 이 모든 과정에는 당연히 비용도 발생하고요. 마지막으로 이 두 가지를 짚어 드릴게요!
계획이 바뀌었다면? 변경 허가/신고는 필수!
허가를 받았거나 신고를 한 후에 공사 내용을 변경하려면, 변경하기 전에 다시 허가를 받거나 신고를 해야 해요. 변경 내용의 규모에 따라 허가 또는 신고 대상이 달라지는데요, 예를 들어 바닥면적 합계가 85제곱미터를 초과하는 증축 변경이라면 허가를, 그 외에는 신고를 해야 하는 식이에요. 건축주나 설계자, 시공자, 감리자가 바뀌는 경우에도 변경 신고가 필요하니 잊지 마세요!
이런 변경은 나중에 신고해도 괜찮아요!
하지만 모든 변경 사항에 대해 미리 허가나 신고를 해야 하는 건 아니에요. 아주 경미한 변경 사항은 나중에 건물을 다 짓고 사용승인 을 신청할 때 한꺼번에 신고할 수도 있답니다! 예를 들면, 동수나 층수 변경 없이 변경되는 바닥면적 합계가 50제곱미터 이하이고 높이 변경이 1미터 이하(또는 전체 높이의 1/10 이하)인 경우 등이 해당돼요. 정확한 기준은 건축법 시행령 제12조 제3항에 나와 있으니 확인해보세요!
허가/신고 수수료, 얼마나 나올까요?
건축 허가를 신청하거나 신고를 할 때는 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 수수료 를 납부해야 해요. 수수료는 보통 건축물의 연면적에 따라 달라지는데요, 예를 들어 연면적 200제곱미터 미만 단독주택의 경우 2,700원에서 4,000원 사이에서 조례로 정해진 금액을 내게 됩니다. (재해 복구를 위한 건축은 수수료가 면제될 수 있어요!) 정확한 금액은 해당 시·군·구청 건축과에 문의하시는 것이 가장 좋아요.
마무리하며: 전문가와 상담은 필수!
지금까지 주택 증축 및 대수선 허가·신고 절차와 필요 서류에 대해 알아봤는데요, 어떠셨나요? 생각보다 확인하고 챙겨야 할 것들이 많죠?! 건축법규는 워낙 복잡하고 계속해서 개정되기 때문에, 오늘 제가 알려드린 내용만으로는 부족할 수 있어요.
따라서 증축이나 대수선을 계획하고 계신다면, 반드시 건축사 등 전문가와 상담 을 통해 본인의 상황에 맞는 정확한 절차와 필요 서류를 확인하시길 바랍니다! 전문가의 도움을 받으면 복잡한 과정을 훨씬 수월하게 진행하고, 나중에 발생할 수 있는 문제도 예방할 수 있을 거예요. 😊