전세권 설정등기 신청 서류 등록면허세 수수료

ismartlife 2025. 5. 6.

전세권 설정등기 신청 서류 등록면허세 수수료, A부터 Z까지 알아봐요!

안녕하세요! 소중한 보금자리, 전세 계약하실 때 '전세권 설정등기'라는 말 들어보셨죠? 이게 내 보증금을 안전하게 지키는 꽤나 든든한 방법인데요. 근데 막상 하려고 보면 서류는 뭘 챙겨야 하는지, 세금은 얼마나 내는지, 수수료는 또 뭔지… 머리가 지끈거리기 시작하잖아요?! ^^ 그래서 오늘은 제가 친구한테 설명해주듯이 쉽고 친절하게 전세권 설정등기 신청에 필요한 모든 것! 서류부터 등록면허세, 수수료까지 차근차근 알려드릴게요. 저만 따라오시면 셀프 등기도 문제없을 거예요!

전세권 설정등기, 왜 필요할까요?

혹시 '그냥 전입신고하고 확정일자 받으면 되는 거 아냐?'라고 생각하셨나요? 물론 그것도 기본적인 대항력을 갖추는 방법이지만, 전세권 설정등기는 한 단계 더 나아간 강력한 보호 장치예요.

전세권은 물권이기 때문에, 임대차 계약과는 달리 집주인의 동의 없이도 전세권을 다른 사람에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있는 권리가 생겨요 (물론 계약 시 특약으로 금지할 수는 있습니다). 가장 중요한 건! 혹시 모를 상황, 예를 들어 집이 경매로 넘어가는 경우에도 임차권보다 우선해서 내 전세금을 변제받을 수 있는 강력한 힘을 갖게 된다는 점입니다. 내 피 같은 보증금을 지키기 위한 확실한 방법 중 하나라고 할 수 있죠.

STEP 1: 꼼꼼하게 서류 챙기기!

자, 이제 본격적으로 서류를 준비해 볼까요? 크게 세 군데, ① 시/군/구청, ② 은행, ③ 계약 당사자(본인과 집주인)로부터 준비해야 할 서류들이 있어요.

시/군/구청 발급 서류

먼저 가까운 시청, 구청, 군청이나 주민센터(동사무소) 등 행정기관에서 발급받아야 하는 서류들이에요.

주민등록 관련 서류:
- 등기권리자(세입자): 주민등록등본 또는 초본 1통이 필요합니다.
- 등기의무자(집주인): 주민등록초본(과거 주소 변동 이력 포함)과 인감증명서 1통이 필요해요. 인감증명서는 발급일로부터 3개월 이내의 것이어야 유효합니다!
- 만약 법인이라면? 개인의 주민등록등본 대신 등기소에서 발급하는 '법인등기사항증명서'를 준비하면 됩니다.
부동산등기용등록번호증명서 (해당하는 경우): 주민등록번호가 없는 재외국민, 외국인, 법인 아닌 사단/재단 등은 등기를 위해 '부동산등기용등록번호'를 부여받아야 해요. 발급 기관은 대상에 따라 대법원 소재지 관할 등기소, 시/군/구청, 출입국·외국인관서 등으로 다르니 본인에게 맞는 곳에서 미리 발급받으셔야 합니다.
도면 (부동산 일부에 설정 시): 이건 모든 경우에 필요한 건 아니에요. 아파트 전체가 아니라 방 한 칸 처럼 건물의 일부 에만 전세권을 설정하는 특별한 경우에만 해당 부분을 명확히 표시한 도면을 첨부해야 합니다. 건축물대장 도면을 활용하거나, 직접 실측해서 그려도 괜찮아요. (양식은 인터넷등기소 자료센터 등에서 찾아볼 수 있어요!)
등록면허세 납부고지서: 세금을 내려면 고지서가 있어야겠죠? 물건지 관할 시/군/구청 세무과에 방문해서 '전세권 설정등기'용 등록면허세(지방교육세 포함) 납부고지서를 발급받아야 합니다.

은행에서 납부하고 받을 서류

세금 고지서를 받았다면 이제 은행으로 가서 납부하고 영수증을 챙길 차례예요.

등록면허세 영수필 확인서: 발급받은 고지서로 은행 창구, ATM, 혹은 인터넷뱅킹(위택스 등)을 통해 세금을 납부하세요. 납부 후에는 반드시 '등록면허세 영수필 확인서'를 받아야 합니다. 이게 등기 신청 시 세금 납부를 증명하는 중요한 서류거든요!
- 세금 계산은 아래에서 자세히!
국민주택채권 매입? NO! 부동산 등기할 때 국민주택채권을 매입해야 하는 경우가 많은데요, 다행히 전세권 설정등기는 국민주택채권 매입 대상이 아닙니다! 비용이 조금 줄어드니 다행이죠? ^^

계약 및 권리 관련 서류

마지막으로 계약 당사자 간 준비해야 할 서류와 등기소 제출용 서류입니다.

전세권설정 계약서: 등기 원인을 증명하는 가장 중요한 서류! 집주인과 세입자 간에 합의된 전세권 설정 계약서 원본이 필요해요. 전세금액, 전세권의 범위, 존속기간 등이 명확히 기재되어 있어야 합니다.
등기필정보(등기필증): 흔히 '집문서', '땅문서'라고 부르는 거죠. 집주인(등기의무자)이 해당 부동산의 소유권 등기를 마치고 등기소로부터 받은 등기필정보(또는 구 등기필증)를 제공해야 합니다. 등기 신청 시 소유자 본인 확인을 위한 핵심 서류예요. 만약 분실했다면 확인서면 작성 등 대체 절차가 필요하니 미리 확인해야 해요.
위임장 (대리 신청 시): 등기 신청은 원칙적으로 등기권리자(세입자)와 등기의무자(집주인)가 공동으로 신청해야 해요. 하지만 보통 한쪽이 위임받아 처리하거나 법무사에게 맡기죠? 이럴 때는 위임장과 위임하는 사람의 인감증명서(또는 본인서명사실확인서)가 추가로 필요합니다. 집주인이 위임한다면 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서가 필요하겠죠!
신분증 및 도장: 등기소 방문 시 신청인(또는 대리인)의 신분증과 도장(인감도장이 아니어도 됨, 막도장 가능. 단, 위임장에는 인감도장!)을 꼭 챙겨가세요.

STEP 2: 등록면허세와 수수료, 얼마가 들까요?

서류 준비만큼 궁금한 것이 바로 비용이죠! 전세권 설정등기에는 크게 등록면허세(+지방교육세)와 등기신청수수료가 발생합니다.

등록면허세 계산법

등록면허세는 전세금액을 기준으로 계산해요. 계산식은 아주 간단합니다!

등록면허세 = 전세금액 × 0.2% (2/1,000)

예를 들어, 전세금이 3억 원이라고 가정해 볼까요? 300,000,000원 × 0.002 = 600,000원 이 등록면허세가 됩니다.

지방교육세는 덤!

등록면허세를 낼 때는 항상 지방교육세가 함께 부과돼요.

지방교육세 = 등록면허세액 × 20% (20/100)

위의 예시에서 등록면허세가 60만 원이었으니, 지방교육세는 600,000원 × 0.2 = 120,000원 이 됩니다.

따라서 3억 원 전세의 경우, 총 납부해야 할 세금은 등록면허세 60만 원 + 지방교육세 12만 원 = 총 72만 원 이 되는 것이죠! 이 금액을 은행에 납부하고 영수필 확인서를 받는 거랍니다.

등기신청 수수료 (대법원 등기 수입증지)

마지막으로 등기소에 내는 일종의 행정 수수료예요. 신청 방법에 따라 금액이 조금씩 다릅니다. (2025년 기준)

서면 방문 신청: 직접 등기소에 방문하여 서류로 신청하는 경우 15,000원
전자표준양식(e-form) 신청: 인터넷등기소에서 양식을 작성/출력 후 등기소에 방문하여 제출하는 경우 13,000원
전자 신청: 모든 과정을 인터넷을 통해 전자적으로 신청하는 경우 10,000원

이 수수료는 등기소 내 무인발급기나 지정 은행에서 '대법원 등기 수입증지'를 구매하여 신청서에 붙이거나, 전자적으로 납부 정보를 입력하는 방식으로 납부하면 됩니다.

마무리하며: 셀프 등기, 어렵지 않아요!

어떠셨나요? 전세권 설정등기에 필요한 서류부터 세금, 수수료까지 쭉 살펴보니 생각보다 복잡하지 않죠?! 물론 처음에는 용어도 낯설고 절차가 번거롭게 느껴질 수 있어요. 하지만 오늘 알려드린 내용을 바탕으로 차근차근 준비하시면 법무사 도움 없이 셀프로도 충분히 진행하실 수 있답니다.

조금의 수고로움으로 내 소중한 전세보증금을 더욱 안전하게 지킬 수 있다면, 충분히 해볼 만한 가치가 있지 않을까요? 꼼꼼하게 서류 챙기시고, 정확하게 비용 계산하셔서 든든하게 전세권 설정등기 마치시기를 응원할게요! 😊

※ 참고: 이 포스팅은 2025년 3월 15일 기준으로 작성된 정보이며, 법 개정 등으로 내용이 달라질 수 있습니다. 또한 본 내용은 정보 제공을 목적으로 하며 법적 효력을 갖는 유권해석이나 결정, 판단의 근거가 될 수 없습니다. 실제 등기 진행 시에는 반드시 최신 법령 및 규정을 확인하시고, 필요한 경우 법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.