전세권 변경등기 개념 신청인 방법
전세권 변경등기, 개념부터 신청 방법까지 알아봐요!
안녕하세요! 😊 오늘은 살면서 한 번쯤은 마주칠 수 있는 부동산 등기, 그중에서도 전세권 변경등기 에 대해 쉽고 재미있게 이야기 나눠보려고 해요. 전세 계약을 하다 보면 중간에 조건이 바뀌는 경우가 종종 있잖아요? 그럴 때 꼭 필요한 절차가 바로 이 변경등기랍니다! 복잡하게 느껴질 수 있지만, 차근차근 함께 알아보면 어렵지 않아요. 자, 그럼 시작해 볼까요?!
전세권 변경등기, 그게 뭔가요? 🤔
전세권 변경등기라는 말, 조금 생소하게 들리실 수도 있겠네요. 이게 도대체 뭘까요?
변경등기란 이런 거예요!
쉽게 말해서, 이미 설정된 전세권의 내용 중 일부를 바꾸는 것을 등기부등본에 공식적으로 기록하는 절차 라고 생각하시면 돼요. 우리가 처음 전세 계약을 하고 전세권 설정등기를 하잖아요? 그런데 살다 보면 계약 내용이 바뀔 수 있죠. 예를 들어 계약 기간을 늘리거나 줄인다든지, 아니면 전세금을 올리거나 내리는 경우처럼요. 바로 이런 변경 사항을 등기부에도 똑같이 업데이트해주는 거예요!
언제 변경등기를 해야 할까요?
그렇다면 어떤 경우에 이 변경등기가 필요할까요? 대표적인 경우들을 살펴볼게요.
- 전세 계약 기간(존속기간) 변경: 계약 기간을 더 늘리거나(연장), 혹은 사정이 생겨 줄이기로(단축) 합의했을 때 필요해요.
- 전세금 변경: 집주인과 협의해서 전세금을 올리거나(증액), 내리기로(감액) 했을 때도 변경등기를 해야 합니다. 전세금은 아주 중요한 계약 내용이니까요!
- 전세권 범위 변경: 예를 들어, 처음에는 방 2칸만 전세권 범위였는데, 나중에 거실까지 포함하기로 했다면? 이렇게 전세권이 미치는 공간 범위가 달라졌을 때도 변경등기가 필요할 수 있습니다. (물론, 아래 Q&A에서 보겠지만 아예 다른 공간으로 옮기는 건 좀 달라요!)
잠깐! 이전등기랑은 달라요!
여기서 많은 분들이 헷갈려 하시는 게 '전세권 이전등기'와의 차이점이에요. 변경등기 는 기존 전세권의 내용 (기간, 금액, 범위 등)을 바꾸는 것이고요. 이전등기 는 전세권이라는 권리 자체 를 다른 사람에게 넘겨주는 것을 말해요.
예를 들어, 전세금을 1억에서 1억 5천만 원으로 올렸다면? 이건 변경등기 사유예요. 하지만 만약 현재 살고 있는 세입자가 사정이 생겨서 다른 사람(제3자)에게 전세권을 아예 넘기거나, 혹은 전세권의 일부(예: 지분 1/2)를 넘겨서 공동으로 전세권을 갖게 된다면? 그건 이전등기 (전부이전 또는 일부이전)를 해야 하는 상황이랍니다. 다르죠?!
누가, 어떻게 신청하나요?
자, 그럼 변경등기가 필요하다는 걸 알았어요. 이제 누가, 어떻게 신청해야 하는지 알아볼 차례겠죠?
신청은 누가 할 수 있나요? (신청인)
전세권 변경등기는 기본적으로 집주인(전세권 설정자) 과 세입자(전세권자) 가 함께 신청해야 해요. 이걸 법률 용어로는 '공동 신청'이라고 부르는데요. 등기 절차에서는 등기를 통해 이익을 보는 사람을 등기권리자 , 불이익을 보는 사람을 등기의무자 라고 불러요.
- 전세금이 오르는 경우: 세입자는 더 많은 보증금을 보호받게 되니 이익(등기권리자), 집주인은 부담이 늘어나니 불이익(등기의무자)으로 볼 수 있어요.
- 전세금이 내리는 경우: 반대가 되겠죠? 집주인이 이익(등기권리자), 세입자는 보호받는 금액이 줄어드니 불이익(등기의무자)이 됩니다.
- 존속기간 연장: 세입자는 더 오래 살 권리가 생기니 이익(등기권리자), 집주인은 그 기간 동안 부동산 사용이 제한되니 불이익(등기의무자)이 될 수 있겠죠.
이렇게 변경 내용에 따라 권리자와 의무자가 달라지지만, 어쨌든 원칙적으로는 두 사람이 함께 신청 해야 한다는 점! 기억해주세요.
신청 방법은 두 가지!
신청 방법은 크게 두 가지가 있어요. 편한 방법을 선택하시면 됩니다.
- 등기소 방문 신청: 신청인 본인이나 혹은 위임받은 대리인(보통 법무사님!)이 직접 등기소에 방문해서 서류를 제출하는 전통적인 방법이에요. 대리인이 변호사나 법무사일 경우, 그 사무실 직원이 대신 방문해서 제출할 수도 있답니다.
- 전자 신청 (인터넷 등기소): 요즘은 인터넷으로도 많이 하시죠! 대법원 인터넷등기소 시스템을 이용해서 집이나 사무실에서도 편리하게 신청할 수 있어요. 스마트폰 앱으로도 가능하다고 하니 정말 편리해졌죠? ^^
필요한 서류는 뭘까요? (제출서류)
변경등기를 신청할 때는 당연히 관련 서류들이 필요하겠죠? 어떤 내용을 변경하는지에 따라 필요한 서류가 조금씩 달라질 수 있어요. 예를 들어 전세금 증액 변경등기라면 변경된 내용이 담긴 전세권 변경 계약서, 등기권리증(등기필정보), 양 당사자의 신분증 및 인감증명(또는 본인서명사실확인서) 등이 기본적으로 필요할 거에요.
정확한 필요 서류 목록은 대법원 인터넷등기소 사이트의 자료센터 에 있는 등기신청양식이나 안내를 참고하시거나, 등기소에 직접 문의하시는 것이 가장 확실합니다! 전문가(법무사 등)와 상담하시는 것도 좋은 방법이고요.
궁금해요! 전세권 변경등기 Q&A
실제로 변경등기를 하려고 하면 궁금한 점들이 생기기 마련이죠. 자주 묻는 질문 몇 가지를 가져와 봤어요!
Q1. 계약기간 끝나고 전세금 올려 재계약했어요! 등기는요?
건물 전세권의 경우, 계약기간이 만료되어도 소위 '묵시적 갱신'(법정갱신)이 되면 등기 없이도 권리를 주장할 수 있기는 해요. 하지만! 만약 전세금을 올리는 등 내용을 변경해서 등기를 하려면 , 먼저 변경된 존속기간에 대한 변경등기를 먼저 하거나, 동시에 신청해야 합니다! <2008. 2. 1. 제정, 「 등기선례 」 8-247 참고> 즉, 기간 연장 등기 + 전세금 증액 등기를 함께 진행해야 한다는 거죠.
Q2. 전세금 올릴 때 세금(등록면허세)은 얼마나 내나요?
세금 문제도 중요하죠! 등록면허세는 어떻게 될까요?
- 만약 단순히 계약기간 만료 후 기간 연장 등 의 변경등기만 한다면, 보통 1건당 6,000원 (지방교육세 포함 7,200원)의 정액 등록면허세를 내면 됩니다. (※ 2025년 기준이며, 참고 자료에는 3,000원으로 표기되었으나 통상 건당 등록면허세는 6,000원입니다. 정확한 금액은 신청 시점에 확인 필요)
- 하지만 전세금을 증액 하는 변경등기를 한다면? 이때는 계약기간 만료 전후와 상관없이 증액된 전세금액의 2/1000 (0.2%) 에 해당하는 등록면허세를 내야 해요. 예를 들어 5천만 원을 증액했다면, 50,000,000원 * 0.002 = 100,000원의 등록면허세(지방교육세 별도)가 발생합니다. <1993. 3. 23. 제정, 「 등기선례 」 3-1009 및 「지방세법」 제28조 제1항제1호다목 참고>
Q3. 같은 건물 다른 층/호수로 옮기고 싶어요! 변경등기 되나요?
이런 경우도 있을 수 있죠! 예를 들어 원래 17층 북쪽 부분에 전세권 설정했는데, 3층 동쪽 부분으로 옮기기로 집주인과 합의했다면요? 안타깝지만 이건 전세권 변경등기로는 처리할 수 없어요. 😭 왜냐하면 등기부상 이해관계인이 있든 없든, 전세권의 목적물 자체의 동일성이 인정되지 않기 때문 이에요. 즉, 17층 북쪽과 3층 동쪽은 전혀 다른 공간으로 보는 거죠. 따라서 이런 경우에는 기존 전세권을 말소하고, 새로운 3층 동쪽 부분에 대해 별도의 전세권 설정등기를 새로 신청 해야 합니다! <2001. 9. 5. 제정, 「 등기선례 」 6-321 참고>
마무리하며
오늘은 전세권 변경등기에 대해 알아봤는데요, 어떠셨나요? 전세 계약 내용에 변동이 생겼을 때, 그냥 넘어가지 마시고 꼭 변경등기를 통해 권리관계를 명확히 해두시는 것이 중요해요. 특히 전세금처럼 금전과 관련된 중요한 내용이 바뀌었을 때는 더더욱 그렇겠죠?
오늘 알려드린 내용이 여러분의 소중한 재산을 지키는 데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다! 혹시 더 궁금한 점이 있거나 복잡한 상황이라면 혼자 고민하지 마시고 등기소나 법률 전문가와 상담해 보세요!
이 정보는 2025년 3월 15일 기준으로 작성되었으니 참고해 주시고요, 실제 등기 신청 시에는 최신 법령과 등기소 안내를 꼭 확인하시길 바랍니다! 그럼 다음에 또 유용한 정보로 찾아올게요~! 😊