잔금 정산 방법 매매, 임대 시 주의사항

 

 

잔금 정산, 깔끔하게 마무리하는 방법: 매매와 임대 시 꼭 알아야 할 주의사항

부동산 거래의 마지막 단계, 바로 잔금 정산입니다! 이 중요한 순간을 어떻게 준비하고 대처해야 할까요? 매매와 임대, 각각의 상황에서 발생할 수 있는 문제점과 주의사항을 꼼꼼하게 짚어보겠습니다. 자, 함께 살펴볼까요?

매매 시 잔금 정산: 소유권 이전의 핵심 단계

잔금 지급, 신중하게!

매매 거래에서 잔금 지급은 소유권 이전의 결정적인 순간입니다. 매수인은 매도인에게 잔금을 정확히 지급해야 하며, 동시에 매도인은 매수인에게 소유권 이전에 필요한 모든 서류를 제공해야 합니다. (「민법」 제568조 및 「부동산등기법」 제23조 제1항 참조). 만약 매수인이 약속된 날짜에 잔금을 지급하지 못하면, 매도인은 계약을 해지하고 이미 받은 계약금을 위약금으로 처리할 수 있습니다.(「민법」 제565조 제1항) 😱

뿐만 아니라, 잔금 지급 지연으로 인해 매도인에게 손해가 발생했다면, 매수인은 손해배상 책임까지 져야 할 수도 있습니다.(「민법」 제551조 ) 그러니 잔금 지급일은 꼭 지켜야겠죠?!

대출 시 담보 설정, 꼼꼼하게 확인!

주택 구매 자금 대출을 받았다면, 해당 주택에 담보를 설정하게 됩니다. 이때, 주로 '근저당권' 형태로 설정되는데요. "근저당권"이란, 지속적인 거래 관계에서 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권을 말합니다.(「민법」 제357조 )

근저당권 설정 등기는 등기소 방문 또는 인터넷 등기소를 통해 신청할 수 있으며(「부동산등기법」 제24조 제1항), 필요한 서류로는 등기권리자(채권자, 은행)의 주민등록등(초)본 또는 법인등기사항증명서, 등기의무자(매수인)의 인감증명서(「부동산등기법」 제48조 제2항) 등이 있습니다. 등록면허세영수필확인서(「지방세법」 제25조 제1항제17호), 근저당권설정 계약서(「부동산등기법」 제75조 ) 등도 필요하니 꼼꼼히 준비해야 합니다.

혹시 전세금보다 많은 근저당권 설정이 가능할까요?!

네, 가능합니다! 동일한 전세권을 목적으로 하는 수 개의 근저당권 설정등기의 채권최고액을 합한 금액이 대상 전세권의 전세금을 초과하는 등기도 가능합니다. 예를 들어, 전세금이 5,000만원인 전세권을 목적으로 한 채권최고액이 3,500만원인 선순위 근저당권 설정등기가 된 후 다시 전세권을 목적으로 한 채권최고액이 2,000만원인 후순위 근저당권 설정등기를 할 수 있습니다. <「 전세금을 초과한 전세권을 목적으로 하는 근저당권설정등기 가능 여부 」(등기선례 제5-435호, 1997. 12. 4.)>

임대 시 잔금 정산: 보증금 반환의 중요성

임차보증금, 제때 돌려받기!

임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 일반적으로 새로운 임차인이 들어오면서 그 임차인이 낸 보증금으로 기존 임차인에게 지급하는 형태가 많죠. 하지만 새로운 임차인이 나타나지 않거나, 여러 사정으로 보증금을 제때 받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다. 😥

임차권등기명령제도, 활용하기!

이럴 때 '임차권등기명령제도'를 활용하면 좋습니다! 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야 할 때, 법원의 집행명령을 받아 등기를 하면 기존에 취득했던 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 있습니다.(「주택임대차보호법」 제3조의3 참조)

임차권등기명령은 임대차가 종료된 후, 보증금을 전부 또는 일부라도 돌려받지 못한 경우에 신청할 수 있습니다.(「주택임대차보호법」 제3조의3 제1항, 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조 제1항제5호) 신청은 임차주택 소재지 관할 지방법원 등에 임차권등기명령신청서를 작성하여 관련 서류와 함께 접수하면 됩니다.(「주택임대차보호법」 제3조의3 제1항)

임차권등기명령신청, 모든 게 해결될까요?!

임차권등기명령신청은 이미 취득한 대항력과 우선변제권의 효력을 유지하기 위한 조치입니다. 따라서 보증금 반환이 계속 지연된다면, 임대인을 상대로 임차보증금반환청구소송 또는 지급명령신청 등을 고려해봐야 합니다!

잔금 정산은 부동산 거래의 마지막이지만, 매우 중요한 단계입니다. 매매 시에는 잔금 지급과 담보 설정에 주의하고, 임대 시에는 보증금 반환 문제에 적극적으로 대처하여 안전하고 깔끔하게 마무리하시길 바랍니다! 😊