용도변경 후 건축물 사용승인 절차 및 검사 방법
용도변경 후 건축물 사용승인 절차 및 검사 방법
건축물의 용도변경, 꼼꼼하게 따져보고 진행해야 나중에 낭패를 보는 일이 없습니다! 용도변경 후 건축물을 사용하려면 반드시 사용승인 절차를 거쳐야 한다는 사실, 알고 계셨나요? 오늘은 용도변경 후 건축물 사용승인 절차와 검사 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다. 복잡하다고 생각하지 마세요! 차근차근 따라오시면 어렵지 않습니다. ^^
사용승인, 왜 받아야 할까요?
사용승인 대상, 꼼꼼히 확인하세요!
🤔 모든 용도변경이 사용승인 대상은 아니라는 점, 알고 계셨나요?
「건축법」 제19조 제5항 및 제22조에 따르면, 허가나 신고 대상인 용도변경으로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적 합계가 100제곱미터 이상 인 경우 사용승인을 받아야 합니다. 하지만! 바닥면적 합계가 500제곱미터 미만 이면서 대수선에 해당되는 공사를 수반하지 않는 경우에는 사용승인이 필요 없습니다.
사용승인 신청, 어떤 서류가 필요할까요?
사용승인을 받기 위해서는 몇 가지 서류를 준비해야 합니다. 꼼꼼하게 준비해서 한 번에 통과하는 것이 좋겠죠? 😊
「건축법 시행규칙」 제16조 제1항 및 별지 제17호서식에 따라 다음과 같은 서류를 준비하여 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(허가권자)에게 제출해야 합니다.
- 공사감리완료보고서 : 「건축법」 제25조 제1항에 따라 공사감리자를 지정한 경우
- 설계변경사항이 반영된 최종 공사완료도서 : 「건축법」 제11조, 제14조 또는 제16조에 따라 허가·변경허가를 받았거나 신고·변경신고를 한 도서에 변경이 있는 경우
- 배치 및 평면이 표시된 현황도면 : 「건축법」 제14조 제1항에 따른 신고를 하여 건축한 건축물인 경우
- 해당 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 첨부서류 : 「건축법」 제22조 제4항 각 호에 따른 사용승인준공검사 또는 등록신청 등을 받거나 하기 위해 해당 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 경우 (해당 사항이 있는 경우에 한함)
- 감리비용을 지급하였음을 증명하는 서류 : 「건축법」 제25조 제11항에 따라 감리비용을 지급한 경우 (해당 사항이 있는 경우에 한함)
- 구조안전 및 내진설계 확인서 : 「건축법」 제48조의3 제1항에 따라 내진능력을 공개해야 하는 건축물인 경우(「건축물의 구조기준 등에 관한 규칙」 제60조의2 제2항 전단에 해당하는 경우에 한함)
임시사용승인, 필요할 땐 활용하세요!
🏗️ 사용승인 전에 공사가 완료된 부분만이라도 먼저 사용하고 싶으신가요?
그렇다면 임시사용승인 제도를 활용해 보세요! 「건축법 시행령」 제17조 제2항 및 「건축법 시행규칙」 별지 제17호서식에 따라 임시사용승인신청서를 허가권자에게 제출하면 됩니다.
허가권자는 건폐율, 용적률, 설비, 피난·방화 등 건축법령 기준에 적합한 경우에만 임시 사용을 승인할 수 있습니다. 단, 조경에 필요한 조치를 하기에 부적합한 시기라면, 조경 완료를 조건으로 임시사용승인을 받을 수 있습니다.
임시 사용 승인 기간은 2년 이내 이며, 대형 건축물이나 암반공사 등으로 공사 기간이 긴 건축물은 기간 연장이 가능합니다. 허가권자는 신청서를 받은 날부터 7일 이내 에 임시사용승인서를 교부해야 합니다.
건축물 검사 및 사용승인, 어떻게 진행될까요?
사용승인을 위한 건축물 검사, 무엇을 확인할까요?
서류를 제출했다고 끝이 아닙니다! 허가권자는 사용승인 신청서를 받은 날부터 7일 이내 에 현장 검사를 실시합니다(「건축법 시행규칙」 제16조 제3항 본문).
검사 시에는 다음과 같은 사항을 확인합니다(「건축법」 제22조 제2항).
- 사용승인을 신청한 건축물이 「건축법」에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지 여부
- 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지 여부
사용승인서 발급, 드디어 건축물 사용!
현장 검사에 합격하면 드디어 사용승인서를 받을 수 있습니다! 🎉 허가권자는 합격된 건축물에 대해 사용승인서를 신청인에게 발급해 줍니다(「건축법 시행규칙」 제16조 제3항 및 별지 제18호서식).
주의! 사용승인을 받은 후에 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 있습니다(「건축법」 제22조 제3항).
다만, 예외적으로 다음과 같은 경우에는 사용승인 전이라도 건축물 사용이 가능합니다.
- 허가권자가 사용승인신청서를 받은 날부터 7일 이내 사용승인서를 교부하지 않은 경우
- 사용승인서를 교부받기 전에 공사가 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난·방화 등 「건축법 시행규칙」으로 정하는 기준에 적합한 경우로서 기간을 정해 임시로 사용승인을 한 경우
건축물대장 및 건물 표시변경등기, 한 번에 해결!
「건축법」 제22조 제2항에 따라 사용승인되면, 허가권자가 직권으로 사용승인서에 따라 건축물대장의 표시사항을 변경합니다(「건축법」 제22조 제6항 및 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제18조 제1항 단서). 따라서 별도로 건축물대장 표시사항 변경 신청을 할 필요가 없습니다.
또한, 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받은 건축물로서 사용승인 내용 중 건축물의 면적·구조·용도 및 층수가 변경된 경우에는 관할 등기소에 등기를 촉탁하므로(「건축법」 제39조 제1항제2호), 건물 표시변경등기를 별도로 하지 않아도 됩니다. 정말 편리하죠? 😊
사용승인이 거부된 경우, 어떻게 해야 할까요?
행정심판 및 행정소송, 권리 구제를 위한 방법
만약 용도변경 후 건축물 사용승인 신청이 거부되었다면, 행정심판 및 행정소송을 통해 구제를 받을 수 있습니다(「행정심판법」 제1조 및 「행정소송법」 제1조 등 참조). 억울하게 사용승인이 거부되었다면, 적극적으로 권리를 행사해야 합니다.
사용승인 거부 관련 판례, 참고하세요!
대법원은 "「건축법」상 용도변경 신고에 대하여 행정청은 그 신고가 소정의 형식적 요건을 갖추어 적법하게 제출되었는지 여부만 심사하여 수리할 뿐 실질적인 심사를 하는 것이 아니므로 용도변경 신고내용대로 용도변경을 하였다고 하더라도 그 신고내용에 건축 관련 법규를 위반하는 내용이 포함되어 있었다면, 그 신고를 수리한 행정관청으로서는 사용승인을 거부할 수 있고, 그 사용승인을 거부함에 있어 건축허가의 취소에 있어서와 같은 조리상의 제약이 따른다고 할 수 없다"고 판시했습니다(대법원 2006. 1. 26. 선고 2005두12565 판결).
용도변경 신고 시 건축 관련 법규를 위반하는 내용이 포함되지 않도록 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다!
마무리
오늘은 용도변경 후 건축물 사용승인 절차와 검사 방법에 대해 자세히 알아보았습니다. 복잡해 보이지만, 하나씩 차근차근 준비하면 어렵지 않게 해결할 수 있습니다. 혹시 더 궁금한 점이 있다면 언제든지 관련 기관에 문의하거나 전문가의 도움을 받는 것을 추천드립니다. 용도변경, 꼼꼼하게 준비해서 성공적으로 마무리하시길 바랍니다! 😄