외국인 학교법인 부동산 매매 신고 방법
외국인 & 학교법인 부동산 매매 신고, 이것만 알면 OK! 🤔
안녕하세요! 한국에서 부동산을 사고파는 일, 생각보다 알아야 할 게 많죠? 특히 외국인이거나 학교법인이라면 일반적인 경우와는 조금 다른 절차를 거쳐야 하는데요. 오늘은 바로 이 부분! 외국인과 학교법인이 부동산을 매매할 때 꼭 알아야 할 신고 방법 에 대해 쉽고 재미있게 알려드리려고 해요. 복잡하게 느껴질 수 있지만, 차근차근 따라오시면 어렵지 않답니다! 이 정보는 2025년 3월 15일을 기준으로 작성되었으니 참고해주세요. 자, 그럼 시작해볼까요? ^^
외국인 부동산 취득 신고, 놓치면 안 돼요!
한국 땅이나 건물을 사고 싶으신 외국인 분들, 주목해주세요! 그냥 계약하고 등기만 하면 끝나는 게 아니랍니다. 반드시 '신고'라는 절차를 거쳐야 하는데요. 누가, 언제, 어떻게 신고해야 하는지 알아볼게요.
누가 '외국인'에 해당하나요?
먼저 법에서 말하는 '외국인 등'의 범위부터 알아야겠죠?
- 대한민국 국적이 없는 개인은 당연히 포함되고요.
- 외국 법에 따라 세워진 법인이나 단체도 해당돼요.
- 한국 법인이라도 사원이나 구성원의 절반 이상, 혹은 임원의 절반 이상이 외국인이면 '외국인 등'으로 봐요.
- 외국인이나 외국 법인이 자본금이나 의결권의 절반 이상을 가진 경우도 마찬가지랍니다.
- 외국 정부나 국제기구도 포함됩니다.
생각보다 범위가 넓죠? 내가 여기에 해당한다면 다음 내용을 꼭 확인하세요!
계약으로 부동산 살 때 신고는 이렇게!
부동산 매매 계약처럼 계약을 통해 대한민국 안의 부동산을 취득했다면요? 계약 체결일로부터 30일 이내 에 신고해야 해요! 시간이 정말 짧죠?! 앗, 여기서 잠깐! 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항 각 호에 따른 계약(일반적인 부동산 매매 계약 등)은 이 규정이 아니라 기존 부동산 거래신고를 따르면 되니, 이 경우는 제외하고 봐주세요. 주로 증여 계약 등이 해당될 수 있겠네요.
신고할 때는 '외국인 부동산등 취득 신고서' 와 함께 계약 사실을 증명할 수 있는 서류(예: 증여계약서)를 신고관청(보통 시·군·구청) 에 제출해야 합니다. 30일! 꼭 기억하세요.
상속이나 경매로 얻었다면?
계약이 아니라 상속, 경매, 법원 판결, 법인 합병, 환매권 행사 등 계약 외의 원인 으로 부동산을 취득하셨다면요? 이때는 부동산을 취득한 날부터 6개월 이내 에 신고하면 됩니다. 계약보다는 시간이 좀 더 넉넉하죠?
마찬가지로 '외국인 부동산등 취득 신고서' 에 해당 원인을 증명할 서류(상속 증명 서류, 경락결정서, 확정판결문 등)를 첨부해서 신고관청에 제출해야 해요. 📄
국적이 바뀌었다면? 계속 보유 신고!
원래는 한국 국적이었거나 한국 법인이었는데, 외국인이나 외국 법인 등으로 변경된 경우도 있어요. 이때 한국 내 부동산을 계속 가지고 싶다면? 외국인 등으로 변경된 날부터 6개월 이내 에 '외국인 부동산등 계속보유 신고서' 와 변경 사실 증명 서류를 신고관청에 내야 합니다.
잠깐! 허가가 필요한 땅도 있어요!
모든 땅을 신고만 하면 살 수 있는 건 아니에요! 특히 다음 구역·지역의 토지 를 취득하려면 계약 전에 미리 신고관청의 허가 를 받아야 한답니다.
- 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 국방 관련 지역
- 문화유산 보호구역
- 자연유산 보호구역 (천연기념물, 명승 등)
- 생태·경관보전지역
- 야생생물 특별보호구역
이런 곳의 땅을 사려면 '외국인 토지 취득 허가신청서' 와 '토지 거래계약 당사자 간의 합의서' 를 미리 제출해서 허가를 받아야만 계약을 진행할 수 있어요. (단, 토지거래허가를 따로 받았다면 괜찮아요!)
신고 안 하면 어떻게 되나요? (과태료 주의!)
신고, 정말 중요해요! 만약 토지취득 허가를 받아야 하는데 안 받거나 부정한 방법으로 받으면 큰일나요! 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금에 처해질 수 있고요 (법 제27조).
계약이나 계약 외 원인으로 부동산을 취득하고 신고를 안 하거나 거짓으로 신고하면? * 계약 관련 신고(30일 이내) 위반 시: 300만원 이하 과태료 * 계약 외 원인(6개월 이내) 또는 계속보유 신고 위반 시: 100만원 이하 과태료
그러니 잊지 말고 꼭! 제때! 정확하게! 신고하셔야겠죠?
학교법인 부동산 매도, 신고가 필요할 때가 있어요!
이번에는 학교법인이 부동산을 팔 때(매도)의 이야기예요. 학교법인은 일반 법인과 달라서 재산 처분에 좀 더 신중해야 하는데요.
'학교법인'이 뭔가요?
간단히 말해, 사립학교만을 세우고 운영하기 위해 「사립학교법」에 따라 만들어진 법인을 '학교법인'이라고 해요. 초·중·고등학교뿐만 아니라 대학교를 운영하는 법인도 모두 포함되죠.
어떤 경우에 '신고'해야 하나요?
학교법인이 가진 부동산은 함부로 팔 수 없어요. 기본적으로는 관할청의 '허가'를 받아야 하는데요. 하지만 예외적으로 '신고' 만으로 가능한 경우가 있답니다. 바로 이런 경우들이에요!
- 수익용 기본재산 대체 취득 목적: 대학 등을 운영하는 학교법인이 이미 법정 기준 이상의 수익용 기본재산을 확보했고, 더 많은 수익을 내기 위해 기존 수익용 부동산을 팔고 다른 것으로 바꾸려고 할 때!
- 공익사업 협의 또는 수용: 공익사업 때문에 어쩔 수 없이 부동산을 팔게 되었을 때 (단, 보상금은 원래 재산 용도와 같게 사용해야 해요).
- 소액 부동산 매도: 위 경우가 아니면서, 파는 부동산 가격이 5천만원 미만 일 때! (단, 대학·산업대학·사이버대학·전문대학을 경영하는 학교법인은 기준이 더 높아서 20억원 미만 까지 신고 대상이에요.)
이 세 가지 경우에 해당한다면, 복잡한 허가 대신 '신고' 절차를 밟으면 됩니다.
어디에, 무엇을 제출해야 할까요? 📄
신고는 어디에 해야 할까요? 바로 관할청 인데요.
- 사립 초·중·고·특수학교·유치원 등 → 해당 지역 교육감
- 사립 대학·전문대학 등 → 교육부장관
신고할 때는 다음 서류들을 준비해야 해요.
- 기본재산 매도 등에 관한 신고서
- 처분할 재산 명세서
- 감정평가서 (교환 시엔 양쪽 모두)
- 이사회 회의록 사본
- 매각 대금 처리 계획서 등
꽤 많죠? 꼼꼼하게 챙겨야 해요!
신고 누락 시 책임은? (벌금, 징역까지?!)
만약 신고해야 하는 경우인데 신고하지 않고 부동산을 매도했다면? 헉! 학교법인의 이사장이나 책임자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 에 처해질 수 있어요 (사립학교법 제73조). 학교 재산은 학생들을 위한 것이니만큼 엄격하게 관리되는 거랍니다.
마무리하며: 꼼꼼한 확인은 필수!
어떠셨나요? 외국인과 학교법인의 부동산 매매 신고, 조금은 감이 잡히셨을까요? 😊 절차가 조금 까다롭고 기한도 정해져 있어서 자칫 놓치기 쉬워요. 특히 과태료나 벌칙 규정도 있으니 더욱 신경 써야 하고요.
부동산 거래는 금액도 크고 법적인 문제도 얽혀 있으니, 오늘 알려드린 내용을 바탕으로 항상 관련 법규를 다시 한번 확인하시고, 필요하다면 전문가(변호사, 법무사, 행정사 등)의 도움을 받는 것이 가장 안전한 방법이랍니다!
오늘 정보가 여러분의 성공적인 부동산 거래에 작은 보탬이 되었기를 바랍니다! 궁금한 점이 있다면 언제든 관련 기관에 문의해보세요~
(주의: 이 정보는 일반적인 안내를 위한 것이며, 법적인 효력을 갖는 유권해석이나 증거자료가 될 수 없습니다. 구체적인 사안은 반드시 관련 법령 확인 및 전문가 상담을 통해 진행하시기 바랍니다.)