상가 임차인 부속물매수청구 행사, 종료 시점과 요건

 

 

상가 임차인 부속물매수청구 행사, 종료 시점과 요건

상가 임대차, 복잡하게 얽힌 법률 관계 속에서 임차인의 권리를 제대로 행사하는 것은 매우 중요합니다. 그중에서도 부속물매수청구권은 임차인의 투자 회수를 돕는 중요한 수단이 될 수 있습니다. 오늘은 바로 이 부속물매수청구권에 대해 자세히 알아보겠습니다. 과연 언제, 어떻게 행사해야 하고, 어떤 요건을 충족해야 할까요? 🤔

부속물매수청구권이란 무엇일까요?

임차인의 권리, 부속물매수청구권

상가건물 임차인이 임차 건물의 사용 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건이나, 임대인으로부터 매수한 부속물이 있다면 임대차 종료 시 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있는 권리입니다(「민법」 제646조). 이는 임차인의 투하자본 회수를 돕고, 임대인의 부당한 이익 취득을 방지하는 데 목적이 있습니다.

전차인의 경우에도 가능할까요?

네, 가능합니다! 임차인이 적법하게 상가건물을 전대한 경우, 전차인도 일정한 요건 하에 임대인에게 부속물매수청구권을 행사할 수 있습니다(「민법」 제647조). 다만, 몇 가지 조건이 더 붙으니 꼼꼼히 확인해야 합니다.

어떤 물건이 부속물에 해당할까요?

여기서 중요한 점은 '부속물'의 범위입니다. 단순히 임차인의 영업을 위해 설치한 모든 시설이 부속물에 해당되는 것은 아닙니다. 🙅‍♀️ 부속물은 건물의 구성부분으로 되지 않고, 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오는 물건이어야 합니다(대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결). 예를 들어, 비디오테이프 대여점 운영을 위해 설치한 유리 출입문이나 샷시 등은 부속물로 인정될 수 있지만(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결), 카페 영업을 위해 설치한 내부 시설 공사 등은 부속물로 인정받기 어려울 수 있습니다(대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결).

부속물매수청구권, 어떻게 행사해야 할까요?

행사 시기는 언제일까요?

부속물매수청구권의 행사 시기에는 특별한 제한이 없습니다. 임대차 종료 후, 심지어 상가건물을 반환한 이후에도 매수청구권을 포기하지 않았다면 행사가 가능합니다. 하지만 너무 늦게 행사하면 시가 변동 등의 문제가 발생할 수 있으니, 가능한 한 빨리 행사하는 것이 좋습니다.

누구에게 청구해야 할까요?

원칙적으로는 부속물 부속에 동의한 임대인에게 청구해야 합니다. 하지만 임차권이 대항력이 있는 경우에는 임대인의 지위를 승계한 사람에게도 청구할 수 있습니다. 즉, 상가 건물이 매매되어 새로운 임대인이 나타나더라도, 기존 임대인의 동의를 얻어 설치한 부속물에 대해서는 새로운 임대인에게 매수를 청구할 수 있다는 뜻입니다.

행사 요건은 무엇일까요?

가장 중요한 것은 임차인이 차임을 연체하는 등 계약상의 의무를 위반한 사실이 없어야 한다는 점입니다. 😥 차임 연체는 임대인과의 신뢰 관계를 깨뜨리는 행위이므로, 부속물매수청구권 행사에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결).

부속물매수청구권 행사, 어떤 효과가 있을까요?

매매계약 성립!

임차인이 부속물 매수를 청구하면, 임대인의 승낙 없이 즉시 매매계약이 성립됩니다. 이때 부속물의 매매대금은 매수청구권 행사 당시의 시가를 기준으로 산정됩니다(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결).

강행규정, 임차인에게 불리한 약정은 무효!

부속물매수청구권에 관한 규정은 강행규정입니다(「민법」 제652조). 따라서 임차인에게 불리한 약정, 예를 들어 '임대차 종료 시 부속물에 대한 권리를 포기한다'는 조항은 무효가 됩니다. 😉

권리금과의 관계는?

부속물매수청구권은 권리금과는 별개의 권리입니다. 따라서 임차인은 부속물매수청구권 행사와 별도로 권리금 회수 기회를 보장받을 수 있습니다.

주의해야 할 점

입증 책임은 누구에게 있을까요?

부속물매수청구권을 행사하려는 임차인은 해당 물건이 부속물에 해당한다는 점, 임대인의 동의를 얻어 설치했다는 점 등을 입증해야 합니다. 따라서 계약 체결 시 임대인의 동의를 명확히 받아두고, 관련 자료를 잘 보관해두는 것이 중요합니다.

소송으로 이어질 수도 있습니다!

부속물매수청구권 행사에 대해 임대인과 임차인 간의 의견이 엇갈릴 경우, 결국 소송으로 이어질 수 있습니다. ⚖️ 소송 과정에서는 부속물의 가치 평가, 설치 경위, 임대인의 동의 여부 등이 쟁점이 될 수 있습니다.

마치며

부속물매수청구권은 상가 임차인의 소중한 권리입니다. 하지만 복잡한 법률 관계와 입증 책임 등 고려해야 할 사항들이 많습니다. 따라서 전문가의 도움을 받아 신중하게 접근하는 것이 좋습니다. 2025년 3월 15일 기준으로 작성된 이 정보가 여러분의 성공적인 상가 임대차에 도움이 되기를 바랍니다.