상가 임대차, 보증금 증감 청구 조건 및 효력

 

 

상가 임대차, 보증금 증감 청구 조건 및 효력 완벽 분석!

상가 임대차 계약, 사업의 시작과 번영을 위한 중요한 첫걸음입니다. 하지만 임대차 기간 중 예상치 못한 변수들로 인해 보증금이나 월세 조정이 필요할 때가 생길 수 있습니다. 오늘은 상가 임대차에서 보증금 및 월세 증감 청구의 조건과 효력에 대해 명쾌하게 정리해 드리겠습니다. 복잡한 법률 용어는 잠시 넣어두고, 실제 사례와 함께 알기 쉽게 풀어드릴 테니, 꼼꼼히 확인하시고 현명하게 대처하시길 바랍니다!

보증금 증액, 언제 얼마나 올릴 수 있을까?

증액 청구, 가능한 조건은?

임대인은 계약 기간 중이라도 몇 가지 조건하에 보증금이나 월세의 증액을 청구할 수 있습니다. 「상가건물 임대차보호법」 제11조 제1항에 따르면, 임차 상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증가나 제1급감염병과 같은 경제 사정의 변동으로 기존 금액이 상당하지 않게 된 경우 증액을 청구할 수 있습니다. 여기서 '상당하지 않게 된 경우'란, 단순히 물가 상승률을 넘어 임대료 시세에 큰 변동이 생긴 경우를 의미합니다.

증액 제한, 꼼꼼히 따져보자!

하지만 임대인의 증액 청구에도 제한이 있습니다.

• 1년 이내 금지 : 임대차 계약 체결 후 또는 기존 임대료를 올린 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조 제2항).
• 5% 상한 : 증액 시에도 법으로 정해진 상한선이 있습니다. 2025년 현재, 차임 또는 보증금의 5% 를 초과하여 증액을 청구할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조). 예를 들어, 보증금이 1억원인 경우, 최대 500만원까지만 증액이 가능하다는 의미입니다.
• 꿀팁 : 만약 제1급감염병으로 인해 월세가 감액된 후 임대인이 증액을 청구하는 경우에는, 감액 전 월세 금액까지는 5% 상한 규정이 적용되지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조 제3항).

증액 금지 특약, 효력은?

계약 시 '임대인은 임대 기간 동안 임대료를 인상하지 않는다'라는 특약을 맺었다면, 원칙적으로 임대인은 임대료 증액을 청구할 수 없습니다. 다만, 대법원 판례(96다34061)에 따르면, 특약을 유지하는 것이 신의성실의 원칙에 반할 정도의 사정 변경 이 있다면 예외적으로 증액 청구가 가능할 수도 있습니다. 예를 들어, 계약 후 주변 상권이 급격히 발전하여 임대료 시세가 폭등한 경우, 임대인의 증액 청구가 인정될 수 있습니다.

보증금 감액, 언제든 낮출 수 있을까?

감액 청구, 정당한 사유는?

임차인 역시 일정한 조건하에 임대인에게 보증금이나 월세 감액을 청구할 수 있습니다. 「상가건물 임대차보호법」 제11조 제1항에 따라, 임대 상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증가나 제1급감염병과 같은 경제 사정의 변동으로 기존 금액이 상당하지 않게 된 경우 감액을 청구할 수 있습니다. 매출 감소, 상권 변화 등 객관적인 사유를 바탕으로 감액을 요구해야 합니다.

감액 금지 특약, 무효일까?

증액 금지 특약과는 달리, 감액 금지 특약은 임차인에게 불리한 조항이므로 법적으로 효력이 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제15조, 「민법」 제628조 준용). 따라서 임차인은 계약 시 감액을 하지 않겠다는 특약을 맺었더라도, 경제 사정의 변경 등을 이유로 감액 청구를 할 수 있습니다.

보증금 증액, 대항력 확보가 중요!

증액된 보증금, 보호받을 수 있을까?

기존 임차인이 보증금을 증액한 경우, 증액된 보증금에 대한 대항력 확보가 중요합니다. 만약 기존 임차인이 대항력을 갖춘 상태에서 저당권이 설정된 후 보증금을 증액했다면, 증액된 부분은 저당권자에게 대항할 수 없습니다(90다카11377 판결). 즉, 경매 발생 시 증액 전 보증금만 우선변제를 받을 수 있다는 의미입니다.

증액 시, 이렇게 대처하세요!

• 계약서 작성 및 확정일자 : 증액 합의 후 반드시 증액된 보증금과 월세를 명시한 임대차계약서를 다시 작성해야 합니다. 또한, 증액된 계약서에 확정일자를 받아두면, 후순위 권리자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.
• 등기부등본 확인 : 증액 전 반드시 부동산등기부를 확인하여 저당권 등 담보물권 설정 여부를 확인해야 합니다. 새로운 담보물권이 설정되어 있다면, 증액에 신중해야 합니다.

마무리

상가 임대차, 복잡하지만 꼼꼼히 따져보면 어렵지 않습니다. 보증금 증감 청구는 임대인과 임차인 모두에게 중요한 문제이므로, 관련 법규와 판례를 정확히 이해하고 신중하게 대처해야 합니다. 오늘 알려드린 정보가 상가 임대차 계약에 도움이 되셨기를 바라며, 항상 성공적인 사업을 응원합니다!