상가 임대차 계약갱신 요구와 거절 조건
상가 임대차 계약, 갱신 요구의 칼자루를 쥐어라!
상가 임대차는 사업의 시작과 성장에 있어 매우 중요한 부분입니다. 특히, 안정적인 영업 환경을 확보하기 위해 계약 갱신은 임차인에게 매우 중요한 문제인데요. 오늘은 상가 임대차 계약 갱신 요구와 그 거절 조건에 대해 자세히 알아보겠습니다. 마치 칼과 방패처럼, 갱신 요구는 임차인의 권리를 지키는 칼이며, 거절 조건은 임대인의 방패와 같습니다.
계약갱신 요구, 임차인의 당연한 권리?!
임차인은 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월까지, 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 이때, 임대인은 정당한 사유가 없다면 거절할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항). 즉, 법적으로 보장된 임차인의 권리라는 것이죠!
갱신 요구, 무한정 가능한가? 10년의 룰!
하지만 갱신 요구에도 제한이 있습니다. 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조 제2항). 10년 동안은 안정적으로 영업할 수 있는 권리를 보장받는 셈입니다.
- 최초의 임대차 기간 : 최초로 상가건물을 임차한 계약을 의미합니다.
- 갱신 시 조건 : 이전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 갱신됩니다. 다만, 차임 또는 보증금은 증감될 수 있으며, 증액 시에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조 제3항, 제11조 제1항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).
임대인의 반격?! 계약갱신 거절, 언제 가능할까?
임차인의 갱신 요구가 언제나 받아들여지는 것은 아닙니다. 임대인에게도 정당한 거절 사유가 존재하는데요. 어떤 경우에 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는지 알아두는 것은 매우 중요합니다. 마치 게임에서 상대방의 필살기를 막는 방법과 같다고 할까요?
갱신 거절, 이것만은 안 된다! 주요 거절 사유
다음과 같은 경우, 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항 단서).
- 3기(期)의 차임 연체 : 임차인이 3번 이상 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 2020년 9월 29일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 연체액으로 간주하지 않습니다.
- 부정한 방법으로 임차 : 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 합의된 보상 제공 : 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 무단 전대 : 임차인이 임대인의 동의 없이 상가건물을 전대한 경우
- 고의 또는 중대한 과실로 파손 : 임차인이 상가건물을 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
- 멸실로 인한 임대차 목적 달성 불가 : 상가건물이 멸실되어 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우
- 철거 또는 재건축 : 임대인이 철거 또는 재건축을 계획하는 경우
- 계약 체결 시 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
- 건물이 노후·훼손되어 안전사고의 우려가 있는 경우
- 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
- 그 밖의 중대한 사유 : 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
고액 보증금 임대차, 갱신에도 특별한 룰이?!
「상가건물 임대차보호법」의 적용 범위를 초과하는 고액 보증금 임대차의 경우에도 계약 갱신은 가능합니다. 다만, 이 경우에는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제 사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금을 증감할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의2).
계약 갱신, 분쟁 예방이 핵심!
상가 임대차 계약 갱신과 관련하여 분쟁이 발생하지 않도록 미리 준비하는 것이 중요합니다. 계약 체결 시 특약 사항을 명확히 기재하고, 갱신 요구 시에는 내용증명 등을 통해 증거를 확보하는 것이 좋습니다. 또한, 전문가의 도움을 받아 계약서를 작성하고, 분쟁 발생 시에는 법률 전문가의 조력을 받는 것이 현명합니다.
꿀팁! 계약 갱신 시 확인해야 할 사항들
- 갱신 요구 기간 : 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월까지
- 갱신 가능 기간 : 최초 임대차 기간 포함, 전체 10년 이내
- 차임 및 보증금 인상률 : 증액 시 5% 이내
- 거절 사유 확인 : 임대인의 정당한 거절 사유에 해당하는지 꼼꼼히 확인
- 증거 확보 : 갱신 요구 및 관련 내용은 내용증명 등으로 기록 유지
상가 임대차 계약 갱신은 임차인과 임대인 모두에게 중요한 문제입니다. 서로의 권리와 의무를 정확히 이해하고, 원만하게 합의하여 상생하는 것이 가장 좋은 방법입니다. 현명한 판단과 준비로 성공적인 사업을 이루시길 바랍니다!