불법건축물 이행강제금, 벌금, 시정명령 처벌과 구제 방법

 

 

불법건축물! 골치 아픈 문제죠?😥 건축법 위반으로 인한 이행강제금, 벌금, 시정명령… 어떻게 대처해야 할까요? 이 글에서는 불법건축물에 대한 처벌과 구제 방법을 자세히 알아보고, 실질적인 해결책을 제시합니다. 건폐율, 용적률, 무허가 건축 등 다양한 위반 유형별 처벌 수위와 감경 요건까지, 꼭 필요한 정보들을 꼼꼼하게 담았습니다.

불법건축물, 정확히 무엇일까요?

불법건축물이란 건축법과 관련 법령을 위반하여 건축, 증축, 개축, 재축, 이전, 대수선 또는 용도 변경된 건축물을 말합니다. "설마 내 건물이 불법일까?" 싶으시겠지만, 생각보다 다양한 유형의 위반 사례가 존재합니다. 베란다 불법 확장이나 옥탑방, 다락의 불법 용도 변경처럼 사소해 보이는 부분까지도 법의 심판을 피해갈 수 없다는 사실! 특히 개발제한구역이나 상수원보호구역 등에서는 더욱 엄격한 기준이 적용되니 유의하셔야 합니다.

불법 건축물 유형과 사례

• 무허가 건축 : 건축허가를 받지 않고 건축하는 행위로, 가장 심각한 위반 유형입니다. 건축허가 대상 건축물을 허가 없이 건축하거나, 신고 대상 건축물을 신고 없이 건축하는 경우 모두 해당됩니다.
• 건폐율/용적률 초과 : 건축물의 면적이 법정 허용 범위를 넘어서는 경우입니다. 대지 면적에 대한 건축면적의 비율인 건폐율과, 대지 면적에 대한 연면적의 비율인 용적률을 초과하면 불법 건축물로 간주됩니다.
• 용도 변경 위반 : 허가받은 용도와 다르게 건축물을 사용하는 경우입니다. 예를 들어, 주거용 건물을 상업용도로 사용하거나, 근린생활시설을 위락시설로 변경하는 경우가 이에 해당합니다.
• 가설건축물 위반 : 가설건축물은 일시적인 목적으로 설치하는 건축물이지만, 설치 기간이나 규모 등에 제한이 있습니다. 이를 초과하여 설치하거나 존치하는 경우 위반입니다.

불법건축물, 처벌은 어떻게 될까요?

불법건축물에 대한 처벌은 시정명령, 이행강제금, 벌금 등 다양한 형태로 이루어집니다. 위반의 경중에 따라 처벌 수위가 달라지며, 심한 경우 형사 처벌까지 받을 수 있습니다.😨

시정명령: 원상복구 명령!

관할 관청은 불법 건축물에 대해 공사 중지, 철거, 개축, 증축, 용도 변경, 사용금지·제한 등 필요한 조치를 명령할 수 있습니다. 이러한 시정명령을 이행하지 않을 경우, 건축물대장에 "위반건축물"이라는 꼬리표가 붙게 됩니다. 이 꼬리표는 건축물의 매매, 임대 등 재산권 행사에 큰 걸림돌이 될 수 있습니다. 심지어 다른 법령에 따른 영업허가 등에도 제한을 받을 수 있으니, 시정명령을 가볍게 여겨서는 안 됩니다.

이행강제금: 돈으로 때우려고요?!

시정명령을 이행하지 않으면, 관할 관청은 이행강제금을 부과합니다. 이행강제금은 위반 면적과 시가표준액을 기준으로 계산되며, 위반 내용과 횟수에 따라 가중될 수 있습니다. 예를 들어, 건폐율이나 용적률을 초과한 경우, 1㎡당 시가표준액의 50%에 해당하는 금액에 위반면적과 위반 내용에 따른 비율(건폐율 초과 시 80%, 용적률 초과 시 90%, 무허가 건축 시 100%, 신고 없이 건축 시 70%)을 곱한 금액 이하로 부과됩니다. 영리 목적이나 상습적인 위반일 경우 가중되며, 최초 시정명령일로부터 1년에 2회 이내, 지자체 조례로 정하는 횟수만큼 반복 부과될 수 있습니다. 계속 버티면 돈으로 해결할 수 없을 만큼 큰 금액이 될 수도 있다는 사실!

벌금: 형사 처벌 대상?!

불법 건축 행위 자체는 형사 처벌 대상이 될 수 있습니다. 건축주뿐만 아니라, 공사 시공자도 처벌 대상에 포함됩니다. 도시지역에서 건축허가를 받지 않거나 건폐율/용적률을 초과하여 건축할 경우 3년 이하의 징역 또는 5억 원 이하의 벌금에 처해질 수 있으며, 도시지역 밖에서는 2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 건축신고를 하지 않거나 거짓으로 신고할 경우 5천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 단순히 돈 문제를 넘어, 전과 기록이 남을 수도 있다는 점 명심하세요!

이행강제금, 혹시 줄일 수 있을까요?

네, 가능합니다! 특정 조건을 충족하는 경우 이행강제금 감경 혜택을 받을 수 있습니다. 농업용·어업용 시설(500㎡ 이하, 수도권 외 지역 1,000㎡ 이하)은 5분의 1 감경, 위반행위 후 소유권 변경, 임차인 존재 등 특수한 상황에서는 75% 감경, 위반면적이 30㎡ 이하인 소규모 주택(일부 건축물 한정)은 75% 감경, 집합건물 구분소유자의 5㎡ 이하 위반은 75% 감경 등이 있습니다. 1992년 6월 1일 이전에 위반한 85㎡ 이하 주거용 건축물은 80%, 85㎡ 초과는 60% 감경될 수 있습니다. 하지만 영리 목적 위반은 감경 대상에서 제외될 수 있으니 주의해야 합니다.

불법건축물, 구제 방법은 없을까요?

불법건축물에 대한 시정명령 등에 불복하는 경우, 행정심판이나 행정소송을 통해 구제받을 수 있는 길이 있습니다.

행정심판: 행정기관의 처분에 불복한다면?

시정명령 등 행정처분에 불복하는 경우, 행정심판위원회에 심판을 청구할 수 있습니다. 행정소송보다 신속하고 간편하게 권리구제를 받을 수 있다는 장점이 있습니다.

행정소송: 법원의 판단을 받고 싶다면?

행정심판 결과에 불복하거나 행정심판을 거치지 않고 직접 행정법원에 소송을 제기할 수 있습니다. 법원의 판단을 받는 절차이므로, 전문적인 법률 지식과 경험이 필요합니다.

불법건축물, 예방이 최선입니다!

불법건축물 문제는 사후 구제보다 사전 예방이 훨씬 중요합니다. 건축 전 관련 법규를 꼼꼼히 확인하고, 전문가의 도움을 받는 것이 필수적입니다. 건축허가 또는 신고 절차를 철저히 준수하고, 건축 과정에서 법규 위반 사항이 발생하지 않도록 세심한 주의를 기울여야 합니다. 건축물 매수 시에도 불법 건축물 여부를 반드시 확인해야 합니다. 건축물대장, 등기부등본 등을 통해 건축물 현황과 법적 문제 여부를 꼼꼼히 확인하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다. 사전에 예방하는 작은 노력이 나중에 발생할 수 있는 큰 문제를 막아줄 수 있습니다.

불법 건축물 문제, 더 이상 남의 일이 아닙니다. "나 하나쯤이야"라는 생각은 버리고, 건축법을 준수하는 성숙한 시민의식을 발휘해야 할 때입니다. 안전하고 합법적인 건축 문화를 만들어가는 데 함께 힘써주세요! 😊