법원 부동산 경매 입찰 방법 종류

 

 

법원 부동산 경매 입찰 방법 종류

안녕하세요! 👋 요즘 부동산 경매에 대한 관심이 정말 뜨거운데요, 막상 참여하려고 하면 '어떻게 입찰해야 하지?' 하고 막막하게 느껴질 수 있어요. 그래서 오늘은 법원 부동산 경매에 참여하는 방법, 특히 어떤 입찰 방법들이 있는지 쉽고 재미있게 알려드릴게요!

법원 경매는 그냥 물건 사듯이 바로 참여하는 게 아니라, 정해진 절차와 방법이 있답니다. 「민사집행법」이라는 법에 근거해서 진행되는데요, 크게 보면 세 가지 입찰 방법 이 법에 나와 있어요. 하지만 실제로 부동산 경매에서는 주로 두 가지 방법이 쓰인다는 점! 꼭 기억해 주세요.

자, 그럼 어떤 방법들이 있는지 하나씩 차근차근 알아볼까요?

## 법원 부동산 경매, 어떻게 참여할까요? 입찰 방법 알아보기!

부동산 경매에 나온 물건을 사고 싶을 때, 즉 '입찰'을 할 때 사용하는 방법은 법원이 정하게 되어 있어요(「민사집행법」 제103조 제1항 및 제268조). 내가 참여하고 싶은 경매가 어떤 방식으로 진행되는지는 매각기일 공고 를 보면 정확히 알 수 있습니다 (「민사집행법」 제106조 제2호). 이 공고는 법원 게시판이나 대한민국 법원 법원경매정보 사이트( http://www.courtauction.go.kr/ ) 같은 곳에서 확인할 수 있으니 꼭 체크해야 해요!

현재 부동산 경매에서는 주로 기일입찰 또는 기간입찰 방식으로 진행된답니다(「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제3조제1항). 이 두 가지가 핵심이에요!

### 핵심 방법 1: 기일입찰 (정해진 날짜에 직접 참여!)

기일입찰은 가장 일반적이고 많은 분들이 생각하는 경매 방식일 거예요.

• 어떻게 진행되나요?
  • 법원에서 정한 '매각기일'이라는 특정 날짜에 직접 법원에 출석해야 해요.
  • 마련된 장소에서 다른 사람들은 모르게 입찰표에 원하는 가격(입찰가)을 적습니다. 비밀 보장이 중요하겠죠?! (「민사집행규칙」 제61조)
  • 작성한 입찰표를 집행관에게 제출하면 됩니다.
  • 정해진 시간이 되면, 입찰자들이 보는 앞에서 제출된 입찰표들을 하나씩 열어서 확인하는 '개찰'을 진행해요(「민사집행규칙」 제65조 제2항).
• 누가 낙찰받나요?
  • 개찰 결과, 가장 높은 가격을 써낸 사람이 '최고가매수신고인'이 되어 해당 부동산을 매수할 우선권을 갖게 됩니다(「민사집행법」 제115조 제1항). 정말 떨리는 순간이겠죠?!
• 특징은?
  • 정해진 날짜, 정해진 시간에 현장에서 모든 것이 이루어져요.
  • 직접 참여해서 현장의 분위기를 느낄 수 있고, 결과를 바로 확인할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 그만큼 시간과 노력이 필요해요.

### 핵심 방법 2: 기간입찰 (정해진 기간 안에 편리하게!)

바쁘신 분들이나 멀리 사시는 분들께는 기간입찰 방식이 더 편리할 수 있어요.

• 어떻게 진행되나요?
  • '매각기일' 하루에 모든 걸 하는 기일입찰과 달리, 기간입찰은 1주일에서 1개월 사이의 '입찰기간' 이 주어집니다(「민사집행규칙」 제68조).
  • 이 기간 안에 입찰표에 매수 가격을 적어서 집행관에게 직접 제출하거나 등기우편으로 보내면 돼요. 법원에 직접 가지 않아도 되니 정말 편리하죠?(「민사집행규칙」 제69조)
  • 입찰기간이 끝나면, 법원에서 1주일 안에 '매각기일'(개찰하는 날)을 따로 정해서 공지합니다.
• 개찰은 언제, 어떻게?
  • 입찰기간 마감 후 정해진 매각기일에 개찰을 진행해요. 이때는 기일입찰처럼 입찰자들이 참여해서 개찰 과정을 지켜볼 수 있습니다(「민사집행규칙」 제71조, 제65조 제2항).
  • 마찬가지로 가장 높은 가격을 써낸 사람이 최고가매수신고인이 됩니다.
• 특징은?
  • 정해진 기간 안에만 입찰표를 제출하면 되므로 시간적 여유가 있어요.
  • 우편 제출도 가능해서 물리적인 거리 제약이 적다는 큰 장점이 있답니다.

### 이런 방법도 있다? 호가경매 (지금은 잘 안 써요!)

혹시 영화나 드라마에서 경매사가 "오백만 원! 오백오십! 육백만 원 나왔습니다!" 이렇게 외치면서 가격을 올리는 장면 보신 적 있나요? 이게 바로 호가경매 방식이에요.

• 호가경매란?
  • 정해진 '호가경매기일'에 입찰자들이 모여서 서로 더 높은 가격을 불러가며 경쟁하는 방식입니다(「민사집행규칙」 제72조 제1항).
  • 가장 높은 가격을 부르고 더 이상 높은 가격을 부르는 사람이 없으면, 그 사람이 최고가매수신고인이 되는 거죠(「민사집행규칙」 제72조 제2항·제3항).
• 지금도 쓰이나요?
  • 법적으로는 「민사집행법」 제103조 제2항에 명시된 입찰 방법 중 하나이지만, 현재 법원의 부동산 경매에서는 거의 사용되지 않아요. 앞서 말씀드린 것처럼 기일입찰과 기간입찰이 원칙입니다(「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제3조제1항). 그냥 이런 방식도 법에는 있구나~ 정도로만 알아두시면 될 것 같아요!

## 그래서 내가 참여할 경매는 어떤 방식일까? 확인 필수!

자, 이제 기일입찰과 기간입찰이 부동산 경매의 주요 방법이라는 걸 알게 되셨죠? 😊

내가 관심을 두고 있는 부동산 경매가 기일입찰 로 진행되는지, 기간입찰 로 진행되는지는 정말 중요해요. 준비 방법이나 참여 방식이 다르니까요!

이 정보는 어디서 확인한다고요? 네, 바로 매각기일 공고 입니다! 법원 게시판이나 대한민국 법원 법원경매정보 사이트( http://www.courtauction.go.kr/ )를 꼭 확인하셔서, 해당 경매가 어떤 방식으로 진행되는지, 입찰 기일은 언제인지, 입찰 기간은 언제부터 언제까지인지 등을 꼼꼼하게 체크하시는 습관을 들이는 것이 성공적인 경매 투자의 첫걸음이랍니다!

### 잠깐! 법은 바뀔 수 있어요!

오늘 알려드린 내용은 2025년 3월 기준으로 작성되었어요. 참고로, 「민사집행법」은 2026년 2월 1일에 변경될 예정이라는 내용도 있네요. 법률은 계속 바뀔 수 있으니, 실제 입찰에 참여하시기 전에는 항상 최신 법령 정보나 법원의 공고 내용을 다시 한번 확인하시는 것이 안전합니다!

## 마무리하며

오늘은 법원 부동산 경매의 입찰 방법 종류에 대해 알아봤어요. 기일입찰 과 기간입찰 이 주로 사용된다는 점, 그리고 각 방식의 특징과 차이점을 이해하는 것이 중요해요. 호가경매 는 현재 부동산 경매에서는 잘 쓰이지 않는다는 것도 기억해두시구요!

가장 중요한 것은 뭐다?! 바로 매각기일 공고 확인 ! 내가 참여하려는 경매의 정확한 입찰 방식과 일정을 파악하는 것이 필수입니다.

경매, 처음에는 어렵게 느껴질 수 있지만 하나씩 알아가면 분명 매력적인 투자 방법이 될 수 있을 거예요. 오늘 내용이 여러분의 성공적인 경매 도전에 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다! ^^ 그럼 다음에 또 유익한 정보로 찾아올게요~!