미등기 건물 소유권 보존등기 신청 방법

ismartlife 2025. 5. 2.

미등기 건물 소유권 보존등기, 어떻게 신청해야 할까요? 😊

안녕하세요! 여러분의 소중한 보금자리, 혹시 아직 등기부등본에 이름이 올라가지 않은 '미등기 건물'은 아니신가요? 새로 건물을 지었거나, 여러 사정으로 등기를 미처 하지 못한 건물을 가지고 계신 분들이라면 오늘 이야기에 귀 기울여 주세요! 바로 '미등기 건물 소유권 보존등기' 신청 방법에 대해 쉽고 따뜻하게 알려드릴게요.

내 건물을 법적으로 '내 것'이라고 처음으로 도장 쾅! 찍는 절차가 바로 소유권 보존등기인데요. 이걸 해둬야 나중에 매매를 하거나 은행 대출을 받을 때 아무런 문제 없이! 내 재산권을 당당하게 행사할 수 있답니다. 생각보다 중요하죠?! 그럼 차근차근 알아볼까요?

누가 소유권 보존등기를 신청할 수 있나요?

아무나 '이 건물 내 거요!' 하고 등기할 수는 없어요. 법적으로 딱 정해진 자격을 갖춘 분들만 신청이 가능한데요. 크게 네 가지 경우가 있답니다.

건축물대장에 최초 소유자로 등록된 분 (또는 상속인!)

가장 일반적인 경우예요. 건물을 다 짓고 나면 시청이나 구청에서 '건축물대장'이라는 서류를 만들어요. 이 서류에 맨 처음 소유자로 이름이 딱! 적힌 분이 바로 1순위 신청 자격자입니다. 만약 그분이 돌아가셨다면, 그 건물을 물려받으신 상속인이나 포괄승계인(권리와 의무를 통째로 넘겨받은 사람)도 신청할 수 있어요.

법원의 확정판결로 소유권을 증명하신 분

혹시 건물 소유권을 두고 다툼이 있어서 법원까지 가셨나요? 그래서 "이 건물은 당신 소유가 맞습니다!"라는 최종 판결(확정판결)을 받으셨다면, 그 판결문이 강력한 증거가 돼요! 이 판결문을 가지고 소유권 보존등기를 신청할 수 있습니다. 꼭 소유권 확인 판결이 아니더라도, 비슷한 효력을 가진 화해조서, 인낙조서, 조정조서 등도 괜찮아요.

수용(收用)으로 소유권을 취득하신 분

국가나 공공기관이 공익사업을 위해 개인의 땅이나 건물을 정당한 보상을 하고 사들이는 것을 '수용'이라고 하는데요. 이런 절차를 통해 건물의 소유권을 취득하게 되신 분도 해당 건물에 대한 소유권 보존등기를 신청할 자격이 주어져요. 관련 서류로 증명만 하면 된답니다.

시장, 군수, 구청장의 확인을 받으신 분 (⭐건물만 해당!)

이건 조금 특별한 경우인데요, 건물에만 해당돼요! 토지는 안되고요. 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구의 구청장이 발급한 '이 건물이 당신 소유임을 확인한다'는 내용의 확인서가 있다면, 그 확인서를 근거로 소유권 보존등기를 신청할 수 있답니다. 모든 경우에 해당되는 건 아니니, 미리 해당 관청에 문의해보시는 게 좋아요.

아하! 그렇구나~ 자주 묻는 질문 & 주의사항

미등기 건물 소유권 보존등기, 처음 접하면 헷갈리는 부분이 많을 수밖에 없죠? 자주 물어보시는 질문과 꼭 알아두셔야 할 점들을 짚어 드릴게요!

Q. 미등기 건물을 돈 주고 샀어요! 제 이름으로 바로 보존등기 할 수 있나요?!

A. 아이고, 안타깝지만 그건 안 돼요~! 😥 미등기 건물을 사셨다고 해도, 매수인(산 사람)이 직접 자기 이름으로 첫 소유권 등기인 '보존등기'를 할 수는 없어요. 법적으로는 먼저 원래 소유자(건축물대장 상 최초 소유자) 명의로 보존등기를 마친 후 에, 매매를 원인으로 하는 '소유권 이전등기' 절차를 밟아야 한답니다. 조금 번거롭게 느껴지실 수 있지만, 이게 원칙이에요!

Q. 제가 산 미등기 건물을 건축업자가 자기 마음대로 보존등기 해버렸어요! 제가 직접 말소시킬 수 있나요?

A. 이런.. 정말 속상하시겠어요. 하지만 매수인 입장에서는 아직 소유권 이전등기를 하기 전이기 때문에 법적으로 완전한 소유권을 주장하기 어려워요. 그래서 직접 그 잘못된 등기를 말소해달라고 청구할 수는 없답니다. 이럴 때는 원래 소유자, 즉 건물을 판 사람(매도인)이 나서서 그 건축업자 명의의 잘못된 보존등기를 말소하라고 소송 등을 통해 청구해야 해요.

⭐ 60일의 약속! 등기 신청 기한을 지켜주세요!

미등기 부동산에 대해 매매 계약 등을 체결했다면, 등기 신청에도 기한이 있다는 사실! 꼭 기억하셔야 해요.

소유권 보존등기를 할 수 있는데도 안 한 상태에서 계약했다면? 계약 체결일로부터 60일 이내에 보존등기를 신청해야 합니다.
계약 체결 후, 나중에 보존등기를 신청할 수 있게 되었다면? 등기 신청이 가능해진 날로부터 60일 이내에 신청해야 해요.

이 기한을 정당한 사유 없이 넘기면 과태료가 부과될 수 있으니 주의! 또 주의해야 해요!

보존등기 신청, 어떻게 진행되나요? (절차 및 준비물)

자, 그럼 실제로 보존등기를 신청하려면 무엇을 준비하고 어떻게 해야 할까요?

어떤 서류들이 필요할까요?

누가 신청하느냐에 따라 조금씩 달라지지만, 기본적으로 필요한 서류들이 있어요.

신청서: 등기소에 비치되어 있거나 대법원 인터넷등기소 자료센터에서 다운로드 가능해요.
소유권 증명 서류:
- 건축물대장 등본 (최초 소유자 증명 시)
- 판결 정본 및 확정증명원 (판결로 증명 시)
- 수용 증명 서류 (수용으로 취득 시)
- 시장·군수·구청장 확인서 (확인으로 증명 시)
신청인의 주소 증명 서면: 주민등록등(초)본
부동산 표시 증명 서면: 건축물대장 등본
취득세 납부확인서: 구청 세무과 등에서 발급
국민주택채권 매입: 은행에서 매입 후 매입필증 첨부
등기신청수수료 납부 영수증: 등기소나 은행에서 납부

생각보다 챙겨야 할 서류가 많죠? 빠진 서류가 없도록 꼼꼼히 확인하는 것이 중요해요.

어디에, 어떻게 신청하나요?

서류가 모두 준비되었다면, 이제 신청할 차례!

방문 신청: 건물 소재지를 관할하는 지방법원 또는 그 지원, 등기소에 직접 방문하여 서류를 제출하면 돼요.
전자 신청: 요즘은 공인인증서가 있다면 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 집에서도 편리하게 전자적으로 신청할 수 있답니다.

혼자 진행하기 어렵거나 복잡하게 느껴진다면, 법무사 등 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법이에요! ^^

비용은 얼마나 들까요?

보존등기를 할 때는 몇 가지 비용이 발생해요.

취득세: 건물 가액에 따라 계산되며, 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 부과될 수 있어요.
국민주택채권 매입 비용: 건물 시가표준액에 따라 일정 비율의 채권을 의무적으로 매입해야 해요 (즉시 할인 매도 가능).
등기신청수수료: 건당 15,000원 (전자신청 시 13,000원) 정도예요.
(선택) 법무사 수수료: 전문가에게 위임하는 경우 별도의 보수가 발생합니다.

만약 기한 내에 신청하지 못하면 어떻게 되나요? (과태료 폭탄?!)

오늘은 미등기 건물의 첫 단추! 소유권 보존등기 신청 방법에 대해 알아봤어요. 내 집 마련의 기쁨, 혹은 정성껏 지은 건물의 완공… 그 소중한 결실을 법적으로 확실하게 보호하는 첫걸음이 바로 이 보존등기랍니다. 조금은 복잡하고 귀찮게 느껴질 수 있지만, 여러분의 재산권을 지키는 아주 중요한 절차이니 꼭 잊지 말고 챙기시길 바라요! 궁금한 점이 있다면 언제든 관할 등기소나 전문가와 상담해보세요! 여러분의 안전한 부동산 생활을 항상 응원합니다! 다음에 또 유익한 정보로 만나요~ 👋