단독주택 증축 대수선 개념 절차

 

 

안녕하세요! 내 집, 더 넓고 튼튼하게! 단독주택 증축 & 대수선 알아보기 😊

살다 보면 집이 좁게 느껴질 때? 혹은 큰 수리가 필요할 때?

가족 구성원이 늘어나거나, 라이프스타일이 바뀌면서 지금 살고 있는 우리 집이 조금 더 넓었으면~ 하고 바랄 때가 있죠. 아니면 세월의 흔적에 여기저기 손볼 곳이 많아져서 대대적인 수리가 필요한 경우도 있고요. 이럴 때 바로 '증축'이나 '대수선'을 고민하게 되는데요!

증축과 대수선, 뭐가 다를까요?

비슷해 보이지만 법적으로는 명확히 다른 개념이에요. 증축 은 말 그대로 기존 건물의 면적이나 높이, 층수를 '늘리는' 거고요, 대수선 은 기둥이나 보, 내력벽 같은 건물의 주요 구조부를 크게 '수선하거나 변경'하는 것을 말한답니다. 쉽게 말해, 방을 하나 더 만드는 건 증축, 집의 뼈대를 튼튼하게 고치거나 구조를 바꾸는 건 대수선에 가깝다고 생각하시면 이해하기 쉬울 거예요.

왜 알아야 할까요? (중요!)

"그냥 공사하면 되는 거 아냐?" 라고 생각하실 수도 있지만, 절대 그렇지 않아요! 증축과 대수선은 건축법의 적용을 받기 때문에 정해진 절차와 기준을 따르지 않으면 불법 건축물이 될 수도 있거든요. 😥 나중에 벌금을 내거나 원상복구 명령을 받을 수도 있으니, 시작하기 전에 개념과 절차를 확실히 알아두는 것이 정말 중요하답니다!

증축? 대수선? 정확히 알아봅시다!

자, 그럼 조금 더 자세히 파고들어 볼까요? 어떤 공사가 증축이고, 어떤 공사가 대수선인지 명확히 알아야 계획을 세울 수 있겠죠?

증축(增築): 집을 더 크게 만드는 마법!

증축은 「건축법」에서 정의하는 '건축' 행위 중 하나예요. 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것 을 말합니다(「건축법 시행령」 제2조 제2호). 예를 들어, 1층짜리 주택 위에 2층을 올리거나, 옆으로 공간을 더 늘려서 방을 만드는 경우가 대표적인 증축에 해당해요.

• 건축면적 증가: 건물이 땅을 덮는 면적이 넓어지는 경우
• 연면적 증가: 건물 각 층 바닥면적의 합계가 늘어나는 경우 (지하층 포함)
• 층수 증가: 건물의 층수가 높아지는 경우
• 높이 증가: 건물의 최고 높이가 높아지는 경우

이 중 하나라도 해당하면 증축으로 본답니다!

대수선(大修繕): 건물의 뼈대를 건드리는 큰 공사!

대수선은 증축·개축·재축에 해당하지 않으면서, 건물의 중요한 부분을 크게 손보는 것을 의미해요(「건축법」 제2조 제1항 제9호, 「건축법 시행령」 제3조의2). 법에서 정한 대수선의 범위는 꽤 구체적인데요, 다음과 같은 경우가 해당돼요.

1. 내력벽 증설/해체 또는 벽면적 30㎡ 이상 수선/변경
2. 기둥 증설/해체 또는 3개 이상 수선/변경
3. 보 증설/해체 또는 3개 이상 수선/변경
4. 지붕틀 증설/해체 또는 3개 이상 수선/변경 (한옥 서까래는 제외될 수 있어요)
5. 방화벽 또는 방화구획 을 위한 바닥/벽 증설/해체 또는 수선/변경
6. 주계단·피난계단 또는 특별피난계단 증설/해체 또는 수선/변경
7. 다가구주택 가구 간 경계벽 또는 다세대주택 세대 간 경계벽 증설/해체 또는 수선/변경
8. 건축물 외벽 마감재료 증설/해체 또는 벽면적 30㎡ 이상 수선/변경

헉헉, 좀 많죠?! ^^; 중요한 건 단순히 벽지를 바꾸거나 페인트칠을 새로 하는 정도의 '리모델링'이나 '인테리어'와는 다르다는 거예요. 건물의 구조나 안전과 관련된 부분을 건드리는 공사라고 이해하시면 됩니다.

잠깐! 우리 집은 어떤 주택인가요? (단독주택 범위)

이 포스팅은 단독주택 의 증축과 대수선에 초점을 맞추고 있어요. 「건축법」상 단독주택은 다음과 같은 종류를 포함해요.

• 단독주택: 우리가 흔히 생각하는 일반적인 단독주택
• 다중주택: 학생, 직장인 등이 장기간 거주하며, 독립된 주거 형태(취사시설 없음)를 갖추지 않고, 연면적 660㎡ 이하, 3개 층 이하인 주택
• 다가구주택: 독립된 주거 형태(취사시설 있음)를 갖추고, 연면적 660㎡ 이하, 3개 층 이하, 19세대 이하가 거주하는 주택 (공동주택 아님)
• 공관: 정부 고위 관리가 사는 집

아파트, 연립주택, 다세대주택과 같은 공동주택 은 여기서 다루는 내용과 절차가 다를 수 있으니 유의해주세요!

복잡해 보이지만 차근차근! 증축·대수선 절차 밟아보기

자, 이제 증축과 대수선의 개념을 알았으니, 실제로 진행하려면 어떤 과정을 거쳐야 할까요? 생각보다 단계가 많지만, 하나씩 따라가 보면 그리 어렵지 않아요!

1단계: 우리 집, 가능할까? (사전 준비 및 가능 여부 확인)

가장 먼저 해야 할 일은 우리 집이 증축이나 대수선이 가능한지 확인하는 거예요. 모든 땅과 건물에 원하는 대로 공사를 할 수 있는 건 아니거든요.

• 용도지역 확인: 우리 집이 속한 땅의 용도지역(예: 제1종 전용주거지역, 제2종 일반주거지역 등)에 따라 건폐율(대지 면적 대비 건축면적 비율)과 용적률(대지 면적 대비 연면적 비율) 제한이 달라요. 남은 건폐율과 용적률이 있어야 증축이 가능하겠죠?
• 건축법규 검토: 일조권 확보를 위한 높이 제한, 건축선(도로와의 경계), 대지 안의 공지(건물과 대지 경계선 사이 이격 거리) 등 다양한 법규 제한 사항을 확인해야 해요.
• 기존 건축물 상태 점검: 특히 대수선의 경우, 기존 건물의 구조 안전성 등을 전문가와 함께 미리 진단해보는 것이 좋습니다.

이 단계에서는 보통 건축사사무소의 도움을 받는 것이 좋아요. 전문가가 관련 법규와 현장 조건을 종합적으로 검토해 줄 수 있거든요.

2단계: 전문가와 함께 꼼꼼하게! (설계)

가능성이 확인되었다면, 이제 구체적인 계획을 세우는 '설계' 단계로 넘어갑니다. 건축사(설계 전문가)와 함께 어떤 공간을 어떻게 만들지, 어떤 구조로 보강할지 등을 구체적으로 도면에 그리는 과정이에요.

• 설계 도서 작성: 평면도, 입면도, 단면도 등 공사에 필요한 상세 도면과 구조 계산서, 설비 도면 등을 작성해요.
• 법규 반영: 건폐율, 용적률, 높이 제한, 주차장 확보(증축으로 면적이 늘어나면 추가 확보 필요할 수 있음!), 정화조 용량(가구 수가 늘거나 면적이 증가하면 증설 필요할 수 있음!) 등 관련 법규를 모두 만족하도록 설계해야 합니다.
• 예산 계획: 설계 내용을 바탕으로 대략적인 공사 비용을 산출하고 예산을 계획합니다.

설계는 단순히 그림을 그리는 것이 아니라, 법규 검토와 구조 안전 계산 등이 포함된 전문적인 작업이에요. 꼭 자격을 갖춘 건축사와 진행하세요!

3단계: 허가 혹은 신고, 필수예요! (허가/신고)

설계가 완료되면, 이제 관할 시·군·구청(허가권자)에 건축 허가 또는 건축 신고 를 해야 합니다. 어떤 공사를 하느냐, 규모가 어느 정도냐에 따라 허가 대상인지, 신고 대상인지 달라져요.

• 허가: 일반적으로 규모가 큰 증축이나 주요 구조부를 많이 변경하는 대수선은 허가 대상일 가능성이 높아요. 허가는 서류 검토 기간이 더 길고 절차가 복잡할 수 있습니다.
• 신고: 비교적 규모가 작은 증축(예: 연면적 합계 85㎡ 이내 증축 등)이나 일부 대수선은 신고만으로 가능한 경우도 있어요.

절대로! 허가나 신고 없이 임의로 공사를 시작하면 안 돼요! 적발 시 공사 중지 명령, 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 불이익을 받을 수 있습니다.

4단계: 안전하게 첫 삽 뜨기! (착공 및 공사)

허가(또는 신고 수리)를 받았다면 드디어 공사를 시작할 수 있어요! 하지만 바로 땅을 파는 게 아니라, 착공 신고 를 먼저 해야 합니다.

• 착공 신고: 공사를 시작하기 전에 허가권자에게 '이제 공사 시작합니다!'라고 알리는 절차예요. 이때 공사 감리자(공사가 설계 도면대로 잘 진행되는지 감독하는 전문가)와 시공자를 지정해서 함께 신고해야 합니다.
• 안전 관리: 공사 중에는 소음, 진동, 분진 등으로 인한 민원이 발생하지 않도록 관리하고, 안전 규정을 철저히 지켜야 해요. 특히 토지 굴착 시에는 주변 건물이나 시설에 피해가 가지 않도록 주의해야 합니다.
• 공사 감리: 설계 도면대로 공사가 잘 이루어지는지, 안전 관리는 제대로 되는지 공사 감리자가 주기적으로 현장을 확인하고 감독합니다. 일정 규모 이상의 공사에는 감리자 지정이 필수예요.

5단계: 드디어 완료! (사용승인 및 마무리)

길고 길었던 공사가 끝나면, 마지막으로 몇 가지 중요한 절차가 남아있어요.

• 사용승인 신청: 공사가 완료되면 허가권자에게 건물을 사용해도 좋다는 승인, 즉 사용승인 을 신청해야 해요. 감리 보고서 등 관련 서류를 첨부하여 신청하면, 담당 공무원이 현장을 방문하여 설계 도면대로 시공되었는지, 법규에 맞게 지어졌는지 등을 확인합니다.
• 사용승인서 교부: 검사에 통과하면 드디어 '사용승인서'를 받을 수 있어요! 이 승인서가 있어야 합법적으로 건물을 사용할 수 있답니다.
• 건축물대장 변경: 증축이나 대수선으로 변경된 내용(면적, 층수 등)을 건축물대장에 반영하는 절차를 진행해요.
• 취득세 납부: 증축 등으로 건축물 가액이 증가했다면, 증가된 부분에 대한 취득세를 납부해야 합니다.
• 변경 등기: 마지막으로, 변경된 건축물 정보를 부동산 등기부등본에도 반영하는 변경 등기 를 신청해야 재산권을 확실하게 보호받을 수 있어요.

꼭 기억해야 할 점 & 마무리

전문가 상담은 필수!

단독주택 증축과 대수선은 생각보다 고려해야 할 법규도 많고 절차도 복잡해요. 잘못된 정보로 진행하다가 시간과 비용을 낭비하거나 법적인 문제에 휘말릴 수 있으니, 꼭 시작 단계부터 건축사, 시공 전문가와 충분히 상담하고 진행하시길 바랍니다!

법규는 계속 바뀌어요!

건축 관련 법규는 계속해서 개정될 수 있어요. 2025년 기준으로 작성된 이 정보도 시간이 지나면 달라질 수 있으니, 실제 공사를 진행할 시점에는 반드시 최신 법규를 확인하는 것이 중요해요. 관할 지자체 건축과에 문의하거나 전문가의 도움을 받는 것이 가장 확실합니다.

꿈꾸던 공간을 현실로!

복잡해 보이지만, 차근차근 단계를 밟아가면 분명 원하던 멋진 공간을 만들 수 있을 거예요. 꼼꼼한 준비와 전문가의 도움으로 안전하고 만족스러운 증축·대수선 공사를 진행하시길 응원합니다! ^^