근저당권 저당권 차이점 부동산 등기 개념

 

 

근저당권 저당권 차이점 부동산 등기 개념, 쉽게 알아봐요! 😊

안녕하세요! 부동산 거래나 대출 알아볼 때 '근저당권', '저당권' 이런 말 들어보셨죠? 뭔가 비슷해 보이는데 뭐가 다른 건지, 또 부동산 등기는 왜 이렇게 중요한 건지 궁금하셨을 거예요. 이게 다 법률 용어라 어렵게만 느껴지셨다면, 오늘 저랑 같이 쉽고 재미있게 한번 파헤쳐 보자고요! ^^

부동산은 우리 재산 목록에서 아주 큰 부분을 차지하잖아요? 그래서 관련 권리 관계를 명확히 하는 게 정말 중요해요. 오늘 이 글 하나로 근저당권, 저당권 확실히 구분하고 부동산 등기 개념까지 속 시원하게 알아가셨으면 좋겠습니다! 자, 그럼 시작해 볼까요?!

부동산 등기, 왜 이렇게 중요할까요?

부동산 거래를 하거나 관련 정보를 찾아볼 때 '등기'라는 말을 빼놓을 수가 없어요. 도대체 등기가 뭐길래 이렇게 중요하다고 하는 걸까요?

등기가 뭐길래? 부동산의 신분증 같은 거랍니다!

부동산 등기라는 건요, 쉽게 말해 그 부동산에 대한 정보를 국가의 공적인 장부(등기부)에 기록해서 모든 사람에게 보여주는 제도 예요. 마치 우리에게 주민등록증이 있듯이, 부동산에는 '등기부등본'이라는 게 있어요. 이 등기부등본에는 해당 부동산의 주소, 면적 같은 기본적인 정보부터 시작해서, 가장 중요한 '누가 주인인지(소유권)' , 그리고 '이 부동산에 어떤 다른 권리들이 설정되어 있는지(예: 저당권, 전세권 등)' 가 상세하게 적혀 있답니다.

이 등기는 누구나 열람할 수 있어서(물론 수수료는 내야 해요!), 거래하려는 부동산의 권리 관계를 미리 확인하고 안전하게 거래할 수 있도록 도와주는 중요한 역할을 해요. 정말 부동산의 신분증이라고 할 만하죠?

등기에도 종류가 있다구요?

네, 맞아요! 부동산 등기라고 해서 다 같은 게 아니에요. 크게 보면 소유권에 관한 등기 와 소유권 이외의 권리에 관한 등기 로 나눌 수 있어요.

• 소유권에 관한 등기: 건물을 새로 지었을 때 처음 하는 '소유권 보존등기', 매매나 증여, 상속 등으로 주인이 바뀔 때 하는 '소유권 이전등기' 등이 대표적이에요.
• 소유권 이외의 권리에 관한 등기: 오늘 우리가 자세히 알아볼 저당권 이나 근저당권 설정 등기, 전세 계약 시 하는 '전세권 설정등기', 남의 땅을 빌려 쓸 권리인 '지상권 설정등기' 등이 여기에 해당해요. 이 권리들은 부동산 사용이나 처분에 영향을 미치기 때문에 꼼꼼히 확인해야 한답니다.

등기, 안 하면 어떻게 되나요?!

"내 집인데 굳이 등기해야 해?"라고 생각하실 수도 있지만, 절대 안 돼요! 우리 「민법」 제186조에서는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다 고 명시하고 있어요. 즉, 계약서만 쓰고 잔금까지 다 치렀다고 해도, 등기를 하지 않으면 법적으로 완전한 소유권을 인정받기 어려울 수 있다는 뜻이에요.

만약 등기를 안 하면, 나중에 다른 사람에게 이중으로 팔거나 하는 문제가 생겼을 때 "이 부동산은 내 것!"이라고 주장하기 힘들어질 수 있어요(이걸 '대항력이 없다'고 표현해요). 또한, 은행 대출을 받거나 할 때도 등기는 필수랍니다. 그러니 부동산 관련 권리 변동이 있다면 반드시 등기하는 습관을 들여야 해요!

저당권과 근저당권, 뭐가 다를까 궁금하셨죠?

자, 이제 오늘의 핵심 주제! 저당권과 근저당권의 차이점을 알아볼 시간이에요. 은행에서 돈 빌릴 때 꼭 등장하는 단어들이죠? 둘 다 돈을 빌려준 사람(채권자)이 돈을 빌린 사람(채무자)의 부동산을 담보로 잡는 권리라는 점은 같아요. 하지만 결정적인 차이가 있답니다!

먼저, 저당권부터 알아볼까요?

저당권 은요, '딱 정해진 특정 금액'의 채권을 담보 하기 위해 설정하는 권리예요 (「민법」 제356조). 예를 들어 제가 친구에게 확실하게 1억 원 을 빌려주면서 친구 아파트를 담보로 잡는다면, 이게 바로 저당권 설정인 거죠.

저당권의 중요한 특징 중 하나는 '부종성' 이라는 성질이 강하다는 거예요. 이게 뭐냐면, 갚아야 할 돈(피담보채권)이 존재해야만 저당권도 존재 할 수 있다는 뜻이에요. 그래서 친구가 저에게 1억 원을 모두 갚으면, 그 즉시 저당권의 효력도 함께 사라지게 된답니다. 깔끔하죠?

그럼, 근저당권은 뭐가 특별할까요? 🤔

반면에 근저당권 은 좀 더 유연해요. 얘는 '미래에 발생할 수 있는, 계속 변동하는 불특정 다수의 채권'을 '미리 정해둔 한도액(채권최고액)'까지 담보하기 위해 설정하는 저당권이에요 (「민법」 제357조).

예를 들어 볼까요? 제가 사업을 하면서 은행과 거래를 트고, 앞으로 필요할 때마다 수시로 돈을 빌렸다 갚았다 하려고 해요. 이때 은행은 제가 앞으로 얼마를 빌려 갈지, 언제 다 갚을지 확정할 수 없잖아요? 그래서 "최대 1억 5천만 원까지는 이 아파트를 담보로 돈을 빌려줄게!" 하면서 설정하는 게 바로 근저당권이에요. 여기서 '1억 5천만 원'이 바로 '채권최고액' 이 되는 거죠.

근저당권은 저당권과 달리 부종성이 완화 되어 있어요. 즉, 제가 중간에 은행 빚을 전부 갚아서 현재 빚이 0원이 되더라도, 약속한 기간(결산기)이 되기 전까지는 근저당권이 바로 소멸하지 않고 계속 유지될 수 있어요. 나중에 다시 돈을 빌릴 수도 있으니까요. 이런 편리함 때문에 실제 금융 거래에서는 저당권보다 근저당권이 훨씬 많이 사용된답니다. 은행에서 주택담보대출 받을 때 설정되는 것도 대부분 근저당권이에요!

한눈에 보는 저당권 vs 근저당권 차이점!

자, 그럼 표로 깔끔하게 정리해 드릴게요!

차이점	근저당권	저당권
담보채권	장래에 증감·변동하는 불특정 채권	현재 확정된 금액 의 특정 채권
부종성	완화 (결산기 전 채권 소멸해도 유지 가능)	강함 (채권 소멸하면 저당권도 함께 소멸)
변제의 효력	변제해도 결산기 전이면 채권(담보력) 유지 가능	변제하면 채권 소멸 (저당권 효력 상실)
등기되는 금액	채권최고액 (실제 채무액 + α)	피담보채권액 (실제 빌린 돈)
주요 사용처	계속적 거래 관계 (은행 대출 등)	일회성 특정 채권 담보

이제 확실히 구분되시죠?! 포인트는 담보하는 채권이 확정적이냐, 아니면 앞으로 변동 가능성이 있느냐 하는 점이에요.

부동산 등기부에서 근저당권 확인하기!

그렇다면 이런 중요한 저당권, 근저당권 정보는 어디서 확인할 수 있을까요? 바로 앞에서 잠깐 언급했던 '등기부등본'에서 확인할 수 있습니다!

등기부등본, 어디서 떼나요?

등기부등본(정식 명칭: 등기사항전부증명서)은 크게 세 가지 방법으로 발급받거나 열람할 수 있어요.

1. 인터넷등기소 (www.iros.go.kr): 가장 편리한 방법이죠! 집이나 사무실에서 컴퓨터로 쉽게 열람(수수료 700원, 2025년 기준)하거나 발급(수수료 1,000원, 2025년 기준)받을 수 있어요.
2. 무인민원발급기: 주민센터나 지하철역 등에 설치된 무인민원발급기에서도 발급 가능해요.
3. 등기소 방문: 직접 관할 등기소를 방문해서 신청할 수도 있습니다.

'을구'를 주목하세요!

등기부등본은 크게 세 부분으로 구성되어 있어요.

• 표제부: 부동산의 주소, 종류, 면적 등 기본적인 물리적 현황이 나와요. 아파트라면 동, 호수까지 정확하게 기재되어 있죠.
• 갑구: 소유권에 관한 사항이 기록되는 곳이에요. 누가 최초 소유자였고, 이후 어떤 과정을 거쳐 현재 소유자에게 이전되었는지 그 역사를 알 수 있어요. 가압류나 압류 같은 소유권 제한 사항도 여기에 표시된답니다.
• 을구: 바로 여기가 우리가 주목해야 할 부분! 소유권 이외의 권리에 관한 사항 , 즉 저당권, 근저당권, 전세권, 지상권 등이 설정되어 있다면 여기에 기록돼요. 만약 을구에 아무런 내용이 없다면, 해당 부동산에는 이런 권리들이 설정되지 않은 깨끗한 상태라는 뜻이겠죠?

을구를 보면 '근저당권설정' 이라고 표시되어 있고, 채권최고액 , 채무자 (돈 빌린 사람), 채권자 (돈 빌려준 사람, 주로 은행) 정보가 상세하게 나와 있어요.

채권최고액, 이게 다 빚은 아니에요!

여기서 정말 중요한 점! 을구에 적힌 '채권최고액' 이 현재 집주인이 실제로 갚아야 할 빚(실제 채무액)과 항상 일치하는 건 아니라는 사실이에요. 은행 같은 금융기관은 보통 만약에 채무자가 돈을 제때 갚지 못할 경우 발생할 수 있는 이자나 연체 이자, 경매 비용 등을 고려해서 실제 빌려준 돈(원금)의 120% ~ 130% 정도 를 채권최고액으로 설정하는 경우가 많아요.

예를 들어 채권최고액이 1억 3천만 원이라고 적혀 있더라도, 실제 대출 원금은 1억 원일 수 있다는 거죠. 그러니 등기부등본의 채권최고액만 보고 "와, 이 집 빚이 엄청 많네!"라고 섣불리 판단하시면 안 돼요! 정확한 현재 채무액은 해당 금융기관에 문의하거나 채무자에게 직접 확인하는 것이 가장 확실하답니다.

마무리하며

오늘은 저와 함께 근저당권과 저당권의 차이점, 그리고 부동산 등기의 기본적인 개념과 중요성에 대해 알아봤어요. 어떠셨나요? 조금은 명확해지셨기를 바라요! 😊

부동산은 워낙 큰 금액이 오가는 거래인 만큼, 관련 권리 관계를 꼼꼼히 확인하는 습관이 정말 중요해요. 특히 매매나 전세 계약 전에는 반드시 등기부등본을 직접 발급받아 '갑구'의 소유권 관계와 '을구'의 근저당권 등 다른 권리 설정 여부를 눈으로 확인하시는 것, 잊지 마세요!

오늘 알려드린 내용이 여러분의 안전한 부동산 거래에 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 혹시 더 궁금한 점이나 복잡한 상황에 처하셨다면, 혼자 고민하지 마시고 꼭 법률 전문가나 부동산 전문가와 상담해 보시길 권해드려요. 다음에 더 유익한 정보로 찾아올게요! ^^