구분건물 소유권 보존등기 신청 절차 유의사항
구분건물 소유권 보존등기 신청 절차 유의사항
안녕하세요! 😊 오늘은 새 아파트나 빌라처럼 여러 세대가 모여 사는 구분건물 의 첫 등기, 바로 소유권 보존등기 신청 절차와 꼭 알아두셔야 할 유의사항에 대해 쉽고 재미있게 이야기 나눠보려고 해요. 내 집 마련의 마지막 단계라고 할 수 있는 소유권 등기! 그중에서도 구분건물 보존등기는 조금 더 신경 써야 할 부분들이 있답니다. 복잡하게 느껴질 수 있지만, 차근차근 함께 알아보아요!
## 누가 신청할 수 있나요? (소유권 보존등기 신청 자격)
먼저, 누가 구분건물 소유권 보존등기를 신청할 수 있는지 알아볼까요? 아무나 할 수 있는 건 아니고요, 법에서 정한 자격을 갖춘 사람만 신청할 수 있습니다. 「부동산등기법」 제65조에 따르면 다음과 같은 분들이 신청 가능해요.
### 건축물대장 최초 소유자
가장 일반적인 경우인데요. 건물을 신축하고 건축물대장을 만들 때, 거기에 최초 소유자 로 등록된 분이 신청할 수 있어요. 물론 그분의 상속인이나 포괄승계인(회사 합병 등)도 가능합니다. 보통 아파트 분양을 받으면 시행사나 건축주 명의로 먼저 보존등기가 되는 경우가 여기에 해당되겠죠?
### 판결로 소유권을 증명한 자
만약 건축물대장에 이름이 없더라도, 법원의 확정판결 을 통해 "이 건물이 내 소유다!"라고 인정받은 분도 보존등기를 신청할 수 있습니다. 꼭 소유권 확인 판결이 아니더라도, 소유권을 증명할 수 있는 내용의 판결이면 괜찮아요. 화해조서나 인낙조서 같은 판결과 동일한 효력을 가진 서류도 포함된답니다.
### 수용으로 소유권을 취득한 자
공익사업 등을 위해 국가나 지자체에서 토지나 건물을 수용 하는 경우가 있죠? 이렇게 수용 절차를 통해 소유권을 취득했음을 증명하는 분도 직접 보존등기를 신청할 수 있어요.
### 지자체 확인으로 소유권을 증명한 자 (건물 한정)
이 경우는 건물 에만 해당되는데요. 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구)의 확인서 를 통해 자신의 소유임을 증명하는 경우에도 보존등기 신청이 가능합니다. 모든 건물에 해당하는 것은 아니고, 특정 요건을 만족해야 해요.
## 잠깐! 미등기 아파트 매수 시 주의할 점
새 아파트를 분양받거나 매수했는데 아직 등기가 안 된 상태, 즉 미등기 상태 일 때 주의해야 할 점들이 있어요! 꼭 확인하세요.
### 직접 보존등기, 가능할까요?
"내가 분양받았으니 내 이름으로 바로 보존등기 하면 안 되나?" 궁금하실 수 있는데요. 안타깝게도 그건 안 돼요! 😥 미등기 아파트의 양수인(분양받은 사람)이 직접 본인 명의로 소유권 보존등기를 신청할 수는 없어요. 먼저 건축물대장 상의 최초 소유자(보통 시행사나 건축주) 명의로 소유권 보존등기 를 한 다음, 그 후에 매수인 앞으로 소유권 이전등기 를 하는 절차를 밟아야 합니다 (대법원 1986. 9. 27. 선고 86마696 판결 참고).
### 잘못된 보존등기, 어떻게 하죠?
만약 아직 등기하지 않은 내 아파트에 엉뚱한 사람(예: 건축업자)이 자기 마음대로 보존등기를 해버렸다면? 정말 황당하겠죠?! 하지만 이 경우에도 내가 직접 그 잘못된 등기의 말소를 청구할 수는 없어요. 부동산 소유권은 등기를 해야 효력이 발생하기 때문에, 아직 이전등기를 받지 않은 매수인은 법적인 소유자가 아니에요. 따라서 원칙적으로는 원래 소유자(매도인) 가 그 잘못된 보존등기의 말소를 청구해야 합니다 (대법원 1969. 10. 14. 선고 69다1485 판결 참고).
### 등기 신청, 언제까지 해야 하나요?
미등기 부동산에 대해 매매 계약을 체결했다면, 등기 신청 기한도 신경 써야 해요. 「부동산등기 특별조치법」 제2조 제5항에 따라, 소유권 보존등기를 할 수 있는데도 안 하고 계약을 체결했다면 계약 체결일로부터 60일 이내 에 보존등기를 신청해야 합니다. 만약 계약 체결 후 보존등기가 가능해졌다면, 가능해진 날로부터 60일 이내 에 신청해야 하고요. 만약 정당한 이유 없이 이 기한을 넘기면 과태료가 부과될 수 있으니 주의해야 합니다! (
부동산등기 특별조치법
제11조 제1항) 과태료는 부동산 취득세 과세표준에 표준세율(지방세법 제11조 제1항 제8호의 경우 1천분의 20)에서 1천분의 20을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액의 5배 이하까지 부과될 수 있어요.
## 이것만은 꼭 기억하세요! 보존등기 신청 시 핵심 유의사항
자, 이제 구분건물 소유권 보존등기를 신청할 때 놓치지 말아야 할 핵심 유의사항 두 가지를 알려드릴게요!
### 하나만 신청? 아니죠! 동시 신청이 필수!
아파트나 연립주택 같은 구분건물은 여러 세대가 한 건물에 모여 살죠? 그래서 내 집(전유부분)만 콕 집어서 보존등기를 신청할 수가 없어요. 1동의 건물에 속하는 구분건물 중 일부(예: 우리 집)에 대해서만 소유권 보존등기를 신청하더라도, 나머지 모든 구분건물의 표시에 관한 등기 도 동시에 신청 해야 합니다! (「부동산등기법」 제46조 제1항). 이게 무슨 말이냐면, 우리 집 등기할 때 옆집, 윗집, 아랫집 등 같은 건물 다른 세대들의 기본적인 정보(소재지, 건물번호 등)도 같이 등기 신청서에 넣어야 한다는 의미예요. 혼자 하기 번거로울 수 있겠죠? 그래서 다른 구분건물 소유자를 대신해서 그 건물의 표시에 관한 등기를 신청할 수도 있습니다(「부동산등기법」 제46조 제2항, 이를 '대위 신청'이라고 해요).
### 건물과 땅은 하나! 대지권 이야기
구분건물 하면 빼놓을 수 없는 것이 바로 대지권(垈地權) 이에요. 대지권이란 쉽게 말해, 내가 소유한 아파트 건물이 자리 잡고 있는 땅(대지)을 사용할 수 있는 권리 를 말합니다 (「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조 제6호). 아파트 소유권에는 건물 부분(전유부분)뿐만 아니라, 이 대지권도 포함되어 있는 거죠.
### 대지권 등기는 어떻게?
등기부를 보면 1동 건물 전체에 대한 정보(표제부)와 각 세대별 정보(전유부분 표제부, 갑구, 을구)가 나오는데요. 대지권 등기가 되면, 1동 건물의 표제부에는 대지권의 목적인 토지의 표시 (어느 땅 위에 건물이 있는지)가 기록되고요. 각 세대의 전유부분 표제부에는 해당 세대가 가지는 대지권의 표시 (땅 지분 비율 등)가 기록됩니다 (「부동산등기법」 제40조 제3항). 그리고 그 토지의 등기기록에도 "이 땅 위에 있는 건물의 대지권이다"라는 뜻이 기록된답니다 (「부동산등기법」 제40조 제4항).
### 분리 처분? 안돼요!
가장 중요한 포인트! 구분건물의 전유부분(건물)과 대지사용권(땅 권리)은 원칙적으로 하나로 묶여 있어서 분리해서 처분할 수 없어요! (「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조 제2항). 즉, 아파트 건물만 팔거나 대지 지분만 따로 팔 수 없다는 의미입니다. 물론 예외적으로 규약(아파트 관리 규약 등)으로 다르게 정한 경우에는 가능할 수도 있지만, 일반적인 경우는 아니에요. 만약 건물 등기만 받고 대지권 등기가 늦어지는 상황에서, 전 소유자가 대지권만 다른 사람에게 팔아버렸다면? 그 거래는 효력이 없을 가능성이 매우 높습니다 (대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652 판결 참고).
오늘은 구분건물 소유권 보존등기 신청 절차와 꼭 알아야 할 유의사항들을 살펴봤어요. 내 소중한 보금자리의 첫 단추를 제대로 끼우는 일인 만큼, 꼼꼼하게 확인하시는 것이 중요합니다. 혹시 절차가 복잡하거나 어렵게 느껴지신다면, 혼자 고민하기보다는 법무사 등 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법이에요!
이 정보는 2025년 3월 15일 기준으로 작성되었어요. 법령이나 등기 실무는 변경될 수 있으니, 실제 등기 신청 시에는 최신 정보를 꼭 확인하시길 바랍니다!