구분건물 소유권보존등기 제출 서류 총정리

ismartlife 2025. 5. 3.

안녕하세요! 여러분의 든든한 부동산 길잡이가 되어 드리고 싶은 블로그지기입니다. ^^ 오늘은 많은 분들이 궁금해하시는 구분건물 소유권보존등기 에 필요한 서류들을 속 시원하게 정리해 드리려고 해요! 새 아파트나 빌라에 입주하면서 처음으로 내 집 등기를 하는 그 설렘! 하지만 막상 서류를 준비하려고 하면 뭐부터 해야 할지 막막하게 느껴질 수 있잖아요? 걱정 마세요! 제가 하나하나 차근차근 알려드릴게요!

소유권 보존등기, 왜 필요하고 누가 신청하나요?

소유권 보존등기란 무엇일까요?

소유권 보존등기는요, 쉽게 말해서 새로 지어진 건물에 대해 처음으로 하는 등기 를 말해요. 아직 등기부등본이 없는 깨끗한 상태의 건물에 "이 건물의 주인은 바로 나!"라고 공식적으로 처음 등록하는 절차인 거죠. 토지대장이나 건축물대장은 있지만, 아직 등기 기록이 없는 부동산에 대해 최초로 소유권을 공시하는 아주 중요한 등기랍니다! 특히 아파트나 빌라 같은 구분건물은 각 호수마다 독립된 소유권을 가지기 때문에, 이 보존등기를 해야만 비로소 법적으로 완전한 내 소유권을 인정받고 행사할 수 있게 돼요.

누가 신청할 수 있나요?

구분건물 소유권 보존등기는 아무나 할 수 있는 건 아니에요. 법적으로 정해진 신청 자격이 있는데요. 1. 건축물대장에 최초 소유자로 등록된 사람 (보통 분양받은 사람이 해당되겠죠?) 2. 그 상속인이나 포괄승계인 (만약 최초 소유자가 돌아가셨다면 상속인이 신청할 수 있어요) 3. 판결에 의해 자기 소유권을 증명하는 사람 (소송 등을 통해 소유권을 인정받은 경우) 4. 수용으로 소유권을 취득하였음을 증명하는 사람 (공공사업 등으로 수용된 경우)

보통은 신축 아파트나 빌라를 분양받으신 분들이 최초 소유자로 등록되어서 직접 신청하시거나, 법무사를 통해 진행하는 경우가 많답니다.

구분건물이 뭐길래 서류가 다를까요?

구분건물은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔, 상가 건물처럼 하나의 건물 안에 여러 개의 독립된 공간 이 있고, 각각의 공간을 다른 소유자가 소유하는 형태의 건물을 말해요. 각 세대(호수)는 독립된 소유권의 대상이 되는 '전유부분'이고, 복도, 계단, 엘리베이터, 주차장 등 함께 사용하는 공간은 '공용부분'이 되죠.

이렇게 여러 사람이 하나의 건물을 나누어 소유하기 때문에, 일반 단독주택 소유권 보존등기 때보다 조금 더 신경 써야 할 서류들이 있어요. 예를 들어, 각 세대의 정확한 위치와 면적을 나타내는 도면이나, 건물 전체와 각 세대가 사용하는 땅(대지권)에 대한 정보, 그리고 입주자들 간의 특별한 약속(규약) 등이 필요할 수 있답니다. 그래서 조금 더 꼼꼼한 준비가 필요한 거죠!

시청/구청/군청에서 준비해야 할 서류들 꼼꼼 체크!

자, 이제 본격적으로 어떤 서류들이 필요한지 알아볼까요? 먼저 시청, 구청, 군청 등 관공서에서 발급받아야 하는 서류들부터 확인해 볼게요!

내 소유임을 증명하는 가장 기본 서류!

건축물대장등본 : 이게 가장 기본이에요! 해당 건물과 내 소유임을 증명하는 공식 서류죠. 정부24나 직접 방문해서 발급받을 수 있습니다. (「부동산등기규칙」 제121조 제2항)
- 만약 판결을 통해 소유권을 증명받았다면? 해당 법원에서 판결문 정본과 확정증명원을 받아서 제출해야 해요.

내가 누구인지, 어디 사는지 알려주는 서류!

주민등록등(초)본 : 신청하는 사람의 주소를 증명하기 위해 필요해요. 주민센터나 정부24에서 발급 가능합니다. 최근 주소 변동 이력이 포함된 초본을 요구하는 경우도 있으니 확인해보세요!
법인등기사항증명서 (법인인 경우) : 만약 신청인이 법인이라면, 주민등록등본 대신 등기소에서 발급하는 법인등기사항증명서를 제출해야 합니다.
부동산등기용등록번호증명서 (주민등록번호가 없는 경우) : 재외국민이나 외국인, 법인 아닌 사단/재단 등 주민등록번호가 없는 경우에는 부동산등기용등록번호를 발급받아 증명서를 제출해야 해요. 발급 기관은 대상에 따라 다르니 (예: 재외국민은 대법원 소재지 관할 등기소, 외국인은 체류지 관할 출입국·외국인관서 등) 꼭 확인하세요! (「부동산등기법」 제49조 제1항)

건물의 구조를 보여주는 도면 (필요시)

1동 건물의 소재도, 각 층의 평면도, 전유부분의 평면도 : 구분건물 등기 시에는 건물의 구조를 명확히 하기 위해 이러한 도면들이 필요할 수 있어요. 하지만! 건축물대장 정보를 전산으로 제공해서 건물의 표시를 증명할 수 있다면, 이 도면들은 생략될 수도 있답니다. (「부동산등기규칙」 제121조 제4항) 요즘은 대부분 전산 처리되니 미리 확인해보시면 좋겠죠?

특별한 약속이 있다면? 규약 또는 공정증서

규약 또는 공정증서 : 만약 집합건물의 대지권 비율을 법정 비율과 다르게 규약으로 정했거나, 전유부분과 대지사용권을 분리해서 처분할 수 있도록 규약으로 정한 경우 등 특별한 약정이 있다면, 그 내용을 담은 규약이나 공정증서를 제출해야 해요. (「부동산등기규칙」 제46조 제2항) 관리단이나 시행사 등에 문의해서 해당 서류를 준비해야 합니다. 예를 들어, "우리 아파트는 특별히 1층 세대만 앞마당을 단독으로 사용하기로 약속했어요!" 와 같은 내용이 있다면 이 서류가 필요할 수 있다는 거죠.

세금은 미리미리! 취득세 납부 관련 서류

취득세납부고지서 (지방교육세, 농어촌특별세 포함) : 부동산을 취득하면 취득세를 내야 하죠! 소유권 보존등기도 마찬가지예요. 시·군·구청 세무과에 방문해서 취득세 고지서를 발급받아야 합니다. 여기에는 취득세뿐만 아니라 지방교육세와 농어촌특별세도 함께 포함되어 있어요. (「지방세법」 제7조 제1항, 제149조, 「농어촌특별세법」 제3조)
- 미리 세액을 계산해보고 싶으시다면? <행정안전부 위택스 홈페이지( www.wetax.go.kr )>의 '지방세 미리 계산해보기' 서비스를 이용해보시면 편리해요!

은행에서 처리해야 할 일들: 세금 납부와 수수료

관공서에서 서류 준비가 어느 정도 되었다면, 이제 은행으로 가볼까요?

세금 납부 완료! 취득세영수필확인서

취득세영수필확인서 : 시·군·구청에서 받은 취득세 고지서를 가지고 은행에 가서 세금을 납부하면, 납부했다는 증거로 '취득세영수필확인서'를 발급해 줍니다. 이 영수필확인서를 등기 신청할 때 꼭 첨부해야 해요!

등기 신청 수수료: 대법원 등기 수입증지

대법원등기 수입증지 (등기신청수수료) : 등기를 신청할 때는 정해진 수수료를 내야 하는데요, 이걸 '대법원 등기 수입증지' 형태로 납부합니다. (「부동산등기법」 제22조 제3항)
- 2025년 기준 구분건물 소유권 보존등기 수수료 는 얼마일까요?
  - 직접 등기소에 서면으로 신청: 15,000원
  - 인터넷으로 e-form 양식을 작성 후 등기소 방문 신청: 13,000원
  - 전자신청 (인터넷 등기소 이용): 10,000원 (「등기신청수수료 징수에 관한 예규」 제2 및 제4의2)
- 수수료는 등기소 내 무인발급기나 지정된 은행 창구에서 현금으로 납부하고 영수증을 첨부하거나, 인터넷 등기소를 통해 전자적으로 납부할 수도 있어요. (「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제6조 제3항)

놓치기 쉬운 중요 포인트! 국민주택채권은?

보통 부동산 등기할 때 국민주택채권을 매입해야 한다고 알고 계시는 분들이 많은데요. 여기서 정말 중요한 소식 하나!

국민주택채권, 보존등기 시엔 면제?!

구분건물 소유권 보존등기 시 국민주택채권 매입 불필요 : 맞아요! 건축 허가를 받을 때 이미 국민주택채권을 매입한 건축주가 건물을 다 짓고 사용승인을 받은 후에 하는 소유권 보존등기의 경우에는, 추가로 국민주택채권을 매입하지 않아도 된답니다! (「주택도시기금법 시행령」 제8조 제2항 및 별표 제3호라목) 이건 정말 꿀팁이죠?! 비용을 절약할 수 있는 부분이니 꼭 기억해두세요!

자, 이렇게 구분건물 소유권 보존등기에 필요한 서류들을 쭉~ 정리해 봤어요. 생각보다 준비할 게 많죠?! 하지만 너무 걱정하지 마세요. 하나씩 차근차근 준비하다 보면 어느새 등기 신청 준비가 끝나 있을 거예요.

서류 준비하시다가 궁금한 점이 생기면 언제든 관할 등기소나 전문가에게 문의하시는 것이 가장 정확하고 빠르답니다. 이 정보는 2025년 3월 15일을 기준으로 작성되었으며, 법적 효력을 갖는 유권해석은 아니니 참고용으로 활용해 주시고, 실제 등기 진행 시에는 반드시 최신 정보와 전문가의 도움을 받으시길 바랍니다!

여러분의 성공적인 첫 등기를 응원하며, 다음에도 유용한 부동산 정보로 찾아뵐게요~!