경매 매각대금 지급 기한 미납 재매각 절차

 

 

# 경매 매각대금 지급 기한 미납 시 재매각 절차, 미리 알아두세요! 🤔

안녕하세요! 오늘은 부동산 경매에서 정말 중요하지만, 자칫하면 큰 낭패를 볼 수 있는 '매각대금 지급 기한 미납'과 그 이후의 '재매각 절차'에 대해 이야기 나눠보려고 해요. 경매로 좋은 물건을 낙찰받았다는 기쁨도 잠시, 정해진 기간 안에 매각대금을 내지 못하면 어떻게 될까요? 상상만 해도 아찔한데요. 😥 오늘 이 복잡하고 중요한 절차를 쉽고 명확하게 알려드릴게요!

## 낙찰! 그 후, 매각대금 납부의 중요성

경매에서 최고가 매수신고인으로 딱! 선정되면 이제 진짜 내 집(혹은 부동산)이 되는 건가 싶어 설레는 마음이 가득할 거예요. 하지만 여기서 끝이 아니랍니다! 가장 중요한 관문, 바로 '매각대금 납부'가 남아있어요.

### 법원이 정해주는 '대금지급기한'

법원은 매각허가결정이 확정되면, 보통 그 확정일로부터 1개월 안에 매각대금을 납부할 '대금지급기한'을 정해서 매수인과 차순위매수신고인에게 알려줘요. (「민사집행법」 제142조 제1항) 이 기한은 정말 중요하니 달력에 빨간 동그라미!! 꼭 쳐두셔야 합니다. 상소 법원에 기록이 있었다면 기록을 돌려받은 날부터 1개월 안으로 정해지기도 하고요. 어쨌든, 법원에서 통지된 그날까지는 무슨 일이 있어도 대금을 납부해야 해요. (「민사집행법」 제142조 제2항)

### 매각대금, 어떻게 내는 건가요?

"돈은 그럼 어디에 내나요?" 궁금하시죠? 그냥 법원에 쓱 들고 가는 게 아니랍니다. 먼저 법원 담당 공무원에게 가서 '법원보관금납부명령서'라는 서류를 받아야 해요. 이 서류를 가지고 법원이 지정한 은행(취급점)에 가서 매각대금을 납부하고, '법원보관금영수증서'를 받으면 납부 완료! 참 쉽죠? (「법원보관금취급규칙」 제9조 제3항, 제10조 제1항 참고) 각 법원마다 지정된 은행이 다르니 미리 확인하는 센스! 잊지 마세요.

### 입찰보증금은 알아서 빼고!

입찰할 때 냈던 매수신청보증금 기억나시죠? 보통 최저매각가격의 10% 정도 되는 그 금액은 최종 매각대금에서 당연히 제외하고 납부하면 된답니다. 만약 현금이 아닌 보증서 등으로 보증금을 냈다면, 법원이 이걸 현금화해서 충당하는데요. 이때 현금화에 드는 비용은 매수인이 부담해야 하고, 혹시 부족한 금액이 생기면 법원이 다시 기한을 정해줄 수도 있어요. 이 경우에도 늦으면 지연이자(연 12%!)가 붙으니 주의해야 합니다! (「민사집행법」 제142조 제3항~제5항, 「민사집행규칙」 제75조, 제80조)

## 아차! 대금 지급 기한을 놓쳤다면?

정신없이 지내다 보니, 혹은 자금 마련에 차질이 생겨서... 안타깝게도 대금지급기한을 놓치는 경우가 발생할 수 있어요. 이때는 어떻게 될까요? 상황에 따라 조금 다른데요.

### '차순위매수신고인'이 있다면?

만약 입찰 때 '차순위매수신고인'이 있었다면, 법원은 이 차순위매수신고인에게 매각을 허가할지 결정하게 돼요. (「민사집행법」 제137조 제1항) 이렇게 되면 원래 매수인은 낙찰 기회를 놓치는 것은 물론이고, 냈던 입찰보증금도 돌려받지 못하게 됩니다. (「민사집행법」 제137조 제2항) 정말 큰 손해죠? ㅠㅠ

### 아무도 없다면? '재매각' 절차 돌입!

차순위매수신고인이 없거나, 차순위매수신고인마저 대금을 납부하지 않으면 법원은 직권으로 '재매각'을 명령합니다. (「민사집행법」 제138조 제1항) 말 그대로 다시 경매를 진행하는 거예요.

### 재매각, 조건은 그대로?

재매각을 할 때는 이전에 정했던 최저매각가격이나 다른 매각 조건들이 그대로 적용되는 것이 원칙이에요. (「민사집행법」 제138조 제2항) 특별히 조건이 바뀌는 경우는 거의 없다고 보시면 됩니다.

## 재매각, 돌이킬 수 없을까요?

재매각 결정이 내려졌다고 해서 모든 희망이 사라진 건 아니에요! 마지막 기회가 남아있습니다.

### 재매각 막판 스퍼트! '3일 전'의 기회

원래 매수인이 재매각 기일이 열리기 '3일 전'까지! 원래 내야 했던 매각대금 전액과 지연된 기간 동안의 이자(연 12%!), 그리고 재매각 절차에 들어간 비용까지 모두 납부한다면, 재매각 절차는 극적으로 취소될 수 있어요! (「민사집행법」 제138조 제3항, 「민사집행규칙」 제75조) 정말 마지막 골든타임인 셈이죠. 만약 차순위매수신고인이 매각허가를 받았는데도 돈을 못 낸 상황이라면, 원래 매수인이든 차순위매수신고인이든 이 돈을 먼저 내는 사람이 최종적으로 소유권을 취득하게 됩니다.

### 전 매수인의 재입찰, 가능할까요?

"그럼 재매각 때 다시 입찰하면 안 되나요?" 라고 생각하실 수도 있는데요. 안타깝게도 그건 불가능합니다. 대금을 미납해서 재매각을 하게 만든 장본인, 즉 '전의 매수인'은 해당 재매각 절차에 참여할 자격 자체가 없어요. (「민사집행법」 제138조 제4항)

### 소중한 입찰보증금은 어떻게 되나요?

재매각 절차에 참여할 수 없는 것은 물론이고, 대금을 미납한 전 매수인은 처음에 냈던 매수신청보증금(입찰보증금)도 돌려받지 못하게 됩니다. (「민사집행법」 제138조 제4항) 다만, 재매각 절차가 열리기 전에 경매 신청 자체가 취하되거나 하는 특별한 경우에는 보증금을 돌려받을 수도 있어요.

## 마무리하며

부동산 경매, 분명 매력적인 투자 방법이지만 이렇게 매각대금 납부처럼 아주 중요한 절차들을 놓치면 정말 큰 손실로 이어질 수 있어요. 낙찰받았다고 끝이 아니라, 정해진 기한 내에 대금을 완납하는 그 순간까지 긴장의 끈을 놓지 말아야 합니다! 자금 계획을 철저히 세우고, 법원에서 오는 통지서들을 꼼꼼히 확인하는 습관이 중요해요.

오늘 알려드린 내용, 꼭 기억해두셨다가 성공적인 경매 투자 하시길 바랍니다! ^^

*(주의: 이 정보는 2025년 기준으로 작성된 일반적인 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 법률 상담은 전문가와 상의하세요.)*