가등기 소유권 이전 본등기 제출서류 안내

 

가등기 소유권 이전 본등기 제출서류 안내

안녕하세요! 오늘은 조금 복잡하게 느껴질 수 있는 '가등기'를 '본등기'로 전환할 때 필요한 서류에 대해 이야기 나눠보려고 해요. ^^ 가등기는 미래의 권리를 임시로 확보해두는 것이고, 본등기는 진짜 소유권을 확정하는 최종 단계라고 생각하시면 이해가 쉬울 거예요.

부동산 거래는 큰 금액이 오가는 만큼 서류 하나하나가 정말 중요하답니다. 혹시라도 빠뜨리는 서류가 있으면 절차가 지연되거나 문제가 생길 수도 있으니, 오늘 저와 함께 꼼꼼하게 체크리스트를 만들어 봐요! 머리 아프시다고요? 걱정 마세요! 차근차근 설명해 드릴 테니 잘 따라와 주세요~?

본등기, 이제 진짜 내 집! 서류 준비 시작해볼까요?

가등기 상태에서 약속된 조건이 충족되면(예: 잔금 지급 완료!), 드디어 소유권 이전 본등기를 신청하게 됩니다. 이때 필요한 서류들은 크게 ① 시·군·구청 등 행정기관에서 발급받는 서류, ② 은행에서 처리해야 하는 서류, ③ 계약 및 등기 관련 서류 로 나눌 수 있어요. 하나씩 자세히 알아볼까요?

1. 시·군·구청 발급 서류: 기본 중의 기본이죠!

행정기관에서 발급받아야 하는 서류는 등기하려는 부동산과 당사자를 증명하는 가장 기본적인 자료들입니다.

• 소유권을 증명하는 서면 (대장등본)
  • 토지라면 토지대장등본 또는 임야대장등본 , 건물이라면 건축물대장등본 이 필요해요. 이 서류는 해당 부동산의 현황을 공적으로 증명하는 중요한 문서입니다.
• 신청인의 주소를 증명하는 서면
  • 개인이라면 주민등록등본 또는 초본 을 준비해야 합니다.
  • 법인이라면 등기소에서 법인등기사항증명서 를 발급받으면 돼요. 만약 법인등기사항증명서가 없는 법인(예: 종교단체 등)은 부동산등기용등록번호증명서 를 발급받아 제출할 수 있습니다.
  • 주민등록번호가 없는 재외국민이나 외국인 등도 걱정 마세요! 대법원 소재지 관할 등기소, 시장·군수·구청장, 또는 지방출입국·외국인관서의 장 등을 통해 부동산등기용등록번호 를 부여받아 등기 신청이 가능합니다.
• 매도용 인감증명서
  • 이거 정말 중요해요! 그냥 인감증명서가 아니라, 반드시 부동산 매수인의 성명, 주민등록번호, 주소가 기재된 '부동산 매도용' 인감증명서 여야 합니다. 발급일로부터 3개월 이내 의 것만 유효하니, 유효기간도 꼭 확인하세요!
• 부동산거래계약신고필증 또는 검인받은 계약서
  • 매매예약에 따른 가등기 후 본등기를 하는 경우, 실질적으로 매매와 동일하게 취급됩니다. 따라서 부동산 소재지 관할 시·군·구청에서 부동산거래계약신고 를 하고 신고필증 을 받거나, 매매(예약)계약서 원본에 검인 도장을 받아야 해요. (「부동산등기 특별조치법」 제3조)
  • 단, 매매예약서 자체에 "매매 완결일자가 경과하면 별도 의사표시 없이 당연히 매매가 완결된 것으로 본다"는 취지의 약정이 있다면, 별도 매매계약서 없이 예약서에 검인을 받아 제출할 수도 있습니다. 보통은 본등기 시점에 매매계약서를 다시 작성하는 경우가 많아요. 부동산 개업공인중개사를 통해 거래했다면 보통 신고필증을 발급해 주니 확인해보세요! (「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제6항)
• 농지취득자격증명원 (해당하는 경우)
  • 취득하려는 부동산이 '농지'라면, 농지 소재지 관할 시·구·읍·면장에게 농지취득자격증명 을 발급받아 제출해야 합니다. (「농지법」 제8조) 일반적인 대지나 건물에는 해당하지 않아요.
• 토지거래허가서 (해당하는 경우)
  • 부동산이 토지거래허가구역 내에 있다면, 계약 체결 전 시장·군수·구청장의 허가 를 받아야 하고, 이 허가서를 제출해야 합니다. (「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조) 매매예약 당시에는 허가구역이 아니었더라도, 잔금 지급 등 실질적인 거래 완결 시점에 허가구역으로 지정되었다면 허가 대상이 될 수 있으니 주의가 필요해요. (등기선례 7-52 참고)

2. 세금 및 채권 관련 서류: 은행에서 처리해요!

부동산을 취득했으니 세금도 내고, 필요한 채권도 매입해야겠죠? 이 서류들은 주로 은행에서 처리하고 확인서를 받게 됩니다.

• 취득세 납부 확인 서류 (취득세영수필확인서)
  • 부동산을 취득하면 취득세 를 내야 해요. 시·군·구청 세무과에서 취득세 납부고지서 를 발급받아 은행에 납부하면 취득세영수필확인서 를 받을 수 있습니다.
  • 취득세율은 일반적으로 농지 외 부동산은 4% (지방세법 제11조 제1항 제7호 기준) , 농지는 3% 가 적용됩니다. 여기에 지방교육세 (취득세액의 10% 또는 표준세율 2%의 20%)와 농어촌특별세 (표준세율 2%의 10% 또는 감면세액의 20%)가 함께 부과되죠. 복잡해 보이지만 고지서에 다 계산되어 나오니 너무 걱정 마세요! ^^
  • 취득세 과세표준은 실거래가 로 신고하는 것이 원칙이지만, 신고하지 않거나 신고가액이 시가표준액 보다 낮으면 시가표준액 기준으로 계산됩니다.
• 국민주택채권 매입 영수증
  • 소유권 이전 등기를 할 때는 국민주택채권 을 의무적으로 매입해야 합니다. (「주택도시기금법」 제8조)
  • 매입 금액은 부동산의 시가표준액 (토지는 공시지가)과 지역 (특별시/광역시 vs 기타), 부동산 종류 (주택, 토지, 그 외)에 따라 정해진 매입률 을 곱해서 계산해요. 예를 들어, 서울에 있는 시가표준액 2억원짜리 주택이라면 2억원 × 23/1,000 = 460만원 어치의 채권을 매입해야 합니다.
  • 하지만 이 금액을 다 내는 경우는 드물어요! 대부분 은행에서 즉시매도 를 선택하는데, 이때는 매일 바뀌는 할인율 을 적용한 금액만 실제로 부담하게 됩니다. 위 예시에서 할인율이 10%라면 실제 부담금은 460만원의 10%인 46만원이 되는 거죠. 은행에서 채권발행번호가 기재된 영수증을 꼭 챙기세요!
• 대한민국정부 수입인지
  • 부동산 매매계약서처럼 재산권 변동에 관한 증서에는 인지세 를 납부해야 합니다. (「인지세법」 제1조, 제3조)
  • 계약서에 기재된 거래금액(실거래가)에 따라 세액이 달라져요.
    • 1천만원 초과 ~ 3천만원 이하: 2만원
    • 3천만원 초과 ~ 5천만원 이하: 4만원
    • 5천만원 초과 ~ 1억원 이하: 7만원
    • 1억원 초과 ~ 10억원 이하: 15만원
    • 10억원 초과: 35만원
  • 단, 주택 의 경우 거래금액 1억원 이하는 인지세가 면제 됩니다! (「인지세법」 제6조 제5호) 인지세는 은행이나 우체국에서 수입인지 를 구매하여 계약서에 붙이면 됩니다.

3. 등기소 제출 핵심 서류: 계약과 권리의 증명!

이제 실제 등기 신청에 필요한 핵심 서류들을 살펴볼 차례입니다.

• 매매계약서 (등기원인증명서류)
  • 가등기의 원인이 된 매매예약서와 더불어, 본등기의 원인이 되는 매매계약서 원본이 필요합니다. (앞서 설명했듯, 예약서만으로 가능한 경우도 있어요!) 만약 판결에 의해 등기한다면 판결정본 과 확정증명원 이 필요합니다.
• 등기필정보 (구. 등기권리증)
  • 현재 소유자(매도인, 등기의무자)가 과거에 해당 부동산을 취득하고 등기소로부터 받은 등기필정보 (예전의 '집문서', '땅문서' 같은 개념이에요)를 제출해야 합니다. 등기의 진정성을 확인하는 중요한 절차죠. 만약 분실했다면 확인서면 등의 대체 절차가 필요하니 미리 확인해야 합니다.
• 매매목록 (해당하는 경우)
  • 거래하는 부동산이 2개 이상 이거나, 또는 부동산은 1개라도 매도인 또는 매수인이 여러 명 인 경우에는 매매목록 을 작성해서 제출해야 해요. (「부동산등기규칙」 제124조)
• 위임장 (대리 신청 시)
  • 등기 신청은 원래 매도인(등기의무자)과 매수인(등기권리자)이 함께 하는 것이 원칙입니다. 하지만 보통 법무사에게 위임하는 경우가 많죠? 이때는 매도인의 인감도장이 날인된 위임장 이 반드시 필요합니다. 매수인(등기권리자)은 본인이 직접 신청한다면 위임장이 필요 없지만, 매수인도 대리인에게 맡긴다면 위임장이 필요하겠죠?
• 대법원등기 수입증지 (등기신청수수료)
  • 등기를 신청할 때는 수수료 를 내야 합니다. (「부동산등기법」 제22조 제3항) 부동산 1개당 수수료는 신청 방식에 따라 달라요.
    • 서면 방문 신청: 15,000원
    • e-form(전자표준양식) 작성 후 방문 신청: 13,000원
    • 전자 신청: 10,000원
  • 등기소 내 무인발급기나 은행에서 대법원등기 수입증지 를 구매하여 신청서에 붙이거나, 인터넷등기소를 통해 전자적으로 납부할 수 있습니다.

마무리하며: 놓치기 쉬운 부분 체크!

휴~ 생각보다 준비할 서류가 많죠? 그래도 이렇게 정리해놓고 보니 한결 마음이 놓이지 않으신가요?!

마지막으로 몇 가지만 더 강조할게요!

1. 유효기간 확인! 특히 매도용 인감증명서는 발급일로부터 3개월이라는 점, 잊지 마세요.
2. 정보 일치 확인! 계약서, 대장, 등기부등본, 주민등록등(초)본 상의 주소, 이름, 주민등록번호 등이 모두 일치하는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 오타 하나 때문에 등기가 지연될 수도 있어요.
3. 특이사항 확인! 농지, 토지거래허가구역 등 특수한 경우에 해당하는지 미리 확인하고 필요한 서류를 준비하는 것이 중요합니다.
4. 전문가 활용! 복잡하거나 어렵다고 느껴지시면 법무사 등 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 약간의 비용은 들지만, 시간과 노력을 절약하고 실수를 줄일 수 있어요.

가등기에서 본등기로! 여러분의 소중한 재산권을 온전히 확보하는 마지막 단계인 만큼, 차분하게 서류 준비하셔서 문제없이 등기 마치시기를 응원합니다! ^^ 궁금한 점이 있다면 언제든 다시 찾아주세요!